18 договор аренды это договор о

Договор аренды (18)

Главная > Реферат >Экономическая теория

1. Договор аренды

1.1 Понятие и элементы договора аренды …………..………………. 5

1.2 Содержание договора аренды ………………………………….…. 10

1.3 Прекращение и возобновление договора аренды ……….………. 13

2. Отдельные виды договоров аренды

2.2 Аренда транспортных средств ………………………………….…. 18

2.3 Аренда зданий и сооружений ………………………………………..20

2.4 Аренда предприятий ………………………………………………. 22

2.5 Аренда земельных участков ………………………………..……..…25

2.6 Финансовая аренда (лизинг) …………………………………..……..27

Схема 1. Экономические отношения при арендной деятельности.

Схема 2. Понятие и функции арендной платы.

Договор №1 аренды нежилых помещений.

Договор №2 аренды зданий.

Договор №3 аренды здания, находящегося в собственности арендодателя.

Договор №4 аренды служебного жилого помещения.

Договор №5 субаренды.

Договор №6 на предоставление в аренду оборудования.

Договор №7 аренды земельного участка.

Договор №8 финансового лизинга.

Договор №9 аренды транспортного средства.

Договор №10 аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время).

Аренда (от лат. arrendare – отдавать внаем) – предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом (цель, срок и плата определяются договором). Договор аренды – это один из классических видов договоров с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту.

В хозяйственном обороте в последние годы арендные отношения заняли значительное место. Прежде всего потому, что создаваемые в огромном количестве предпринимательские структуры (компании, фирмы, общества и т.д.) рано или поздно сталкиваются с «проблемой размещения». Наиболее приемлемым путем ее решения является аренда.

Многие стремятся не только снять помещение, но и сдать его в аренду. В число последних лиц прежде всего входят полноправные владельцы своих помещений, а также разного рода предприятия, организации и учреждения, которым помещения переданы в соответствующее управление.

Естественно такие достаточно сложные и масштабные отношения между арендатором и арендодателем не могли остаться вне сферы правового регулирования. Необходимое обеспечение, с точки зрения современного права, они получили с принятием части второй Гражданского кодекса РФ, в которую включена самостоятельная глава 34 «Аренда». Помимо этого закона аренде посвящено большое количество нормативных актов.

В 1989 г. в России началось интенсивное распространение аренды. Аренда затрагивала базисные отношения общества и в своем развитии вела к изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Аренда как универсальная общечеловеческая ценность является необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях.

Возникновение аренды – естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

Актуальность аренды в России на сегодняшний день очень велика, ввиду того, что большинству российских граждан выгодно не приобретать земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (предметы договора аренды), а брать во временное пользование. Безусловно, лучше заключить договор аренды на определенный срок и выплачивать небольшие суммы ежемесячно, чем заплатить сразу полную стоимость за приобретаемое имущество. Особенно это выгодно тем людям, достаток которых просто не позволяет этого сделать.

Целью данной курсовой работы служит разъяснение сущности договора аренды. В первой части моей курсовой работы подробнейшим образом будут рассмотрены: понятие договора аренды, объекты, элементы и срок договора аренды, арендная плата, обязанности арендодателя и арендатора, а также условия прекращения и возобновления договора аренды. Не менее важной задачей является рассмотрение отдельных видов договоров аренды, а именно: договор проката, аренда транспортных средств, аренда зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и финансовая аренда (лизинг).

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ

1.1 ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользо­вание 1 .

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование. Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраня­ет право распоряжения им.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммер­ческие и некоммерческие организации, а также государство, националь­но-государственные, административно-территориальные и муниципаль­ные образования. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного и муници­пального имущества.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имуще­ство в аренду.

Арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения 1 , здания, сооружения, оборудование 2 , транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г.

В статье 26 данного Федерального закона Российской Федерации говорится о том, что:

– Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

– Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию

прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

– В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договора аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

– Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата 1 – форма экономических отношений Арендодателя и Арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта. Арендная плата выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

Договор аренды имущества

Чтобы обезопасить свое имущество от приставов составили между мной и дочерью договор аренды,но приставы требуют чтобы дочь оформила частное предпринимательство и за неуплату налогов пригрозили уголовной статьей что делать и могут ли они при договоре аренды осматривать имущество

17 Сентября 2014, 18:27 Марина, г. Самара

Ответы юристов (2)

Судебные приставы в ходе исполнительных действий вправе осматривать и описывать имущество, если третье лицо, обладающее правом на это имущество и не являющееся стороной исполнительного производства, не докажет, что это его вещи. Но тогда можно будет в судебном порядке исключить своё имущество из акта описи и ареста.

Что же касается вот этого факта —

Читайте так же:  Работа юристом вакансии астана

приставы требуют чтобы дочь оформила частное предпринимательство и за неуплату налогов пригрозили уголовной статьей

то я как-то даже в смятении. Это ж до какой степени обнаглеть надо. ))))

Не вправе они что-то подобное требовать. Не бойтесь.

Уточнение клиента

Татьяна значит дочери не надо оформлять предпринимательство, но ведь она якобы имеет от аренды имущества доход и приставы хотят сообщить в налоговую

17 Сентября 2014, 18:55

Краткосрочная аренда (не подлежащая государственной регистрации) не является основанием для извлечения прибыли, чтобы оформлять дочь как ИП… Я вообще в шоке от такой наглости приставов!

Что они там налоговой предъявят? Договор аренды телевизора и компьютера? А налоговый период какой?

И какую прибыль извлекает Ваша дочь от Вашего имущества? Она взяла его в аренду — и просто пока ничего не делает. Кто кому арендную плату платит? Да она ещё в расходах вся.

Пусть идут в налоговую — там хоть над ними ещё кто-то посмеётся))))

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как верно указать в договоре аренды номер сдаваемого помещения?

Добрый день! ИП сдает в аренду нежилые помещения, принадлежащие ему как физическому лицу. По тех. паспорту- это два больших помещения. По факту оно разделено легкими перегородками на несколько помещений, сдаваемых в аренду отдельно каждое. Как верно указать в договоре аренды номер помещения, сдаваемого в аренду для того, чтобы арендатор мог корректно подать сведения в ИФНС о своем местонахождении и, чтобы у Арендодателя не было проблем с БТИ и прочими гос.службами?

Готовы заплатить за нормальный полноценный письменный ответ. И есть еще вопросы. ОЛЬГА г. Краснодар

Ответы юристов (1)

Право собственности дает владельцу коммерческой недвижимости возможность осуществлять с ней при необходимости три операции, а именно: разделение, слияние и выделение.
Под разделением следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более обособленных объектов. Слия­ние представляет собой обратную операцию, когда в один объект объединяются несколько. При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта), и при этом возникает еще один (новый) обособ­ленный объект недвижимости. Действующее законодательство РФ рассматривает такие объекты как вновь созданные, а значит, право на них возникает с момента их государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). После регистрации возможно распоряжение такими объектами.
Чтобы выделить из состава принадлежащего ему здания отдельное помещение и сдать его в аренду, собственник сначала должен провести техничес­кий и кадастровый учет объекта, зарегистрировать право на него. И только пос­ле того, как он оформит право собственности на часть помещения, он сможет передать ее в долгосрочную аренду, при условии государственной регистрации соответствующего договора в Росреестре.
Аренду на длительный срок, конечно, можно оформить и без регистрации. Например, заключив договор на неопределенный срок, который не нуждается в государственной регистрации, или на период меньше года с условием об автоматичес­кой пролонгации. Кроме того, можно заключить и договор на несколько лет, имея в виду подход, в силу которого незарегистрированный договор долгосрочной аренды недвижимос­ти все равно порождает между его сторонами обязательственную связь, но не дает им право противопоставлять его третьим лицам (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Можно вообще отказаться от модели договора аренды, если предоставление части помещения на время не связано с передачей прав владения и пользования. Это, например, может быть договор возмездного оказания услуг, по которому собственник недвижимости предлагает за плату ее часть для размещения имущества контрагента (часть крыши под размещение рекламных конструкций, антенного или иного технического оборудования, место для размещения транспортных средств в подземном паркинге, часть торгового зала для размещения банкомата или платежного терминала и т.п.).
Однако многие арендаторы, инвестирующие свои деньги в переустройство и ремонт арендуемых помещений, хотят иметь именно долгосрочный договор аренды, прошедший государственную регистрацию, как гарантию защиты своих прав. В ряде случаев наличие таких договоров рассматривается уполномоченными органами власти как обязательное условие для совершения каких-либо действий. К примеру, для получения лицензии на реализацию алкогольной продукции лицензиат обязан иметь торговые и складские помещения на праве собственности, в хозяйственном ведении или на основании договора аренды на срок от одного года (п. 2.3 ст. 11Федерального закона от 22.11.95 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»).
В указанных случаях владельцам коммерческой недвижимости приходится идти навстречу контрагентам и оформлять выдел помещений в здании для последующей сдачи в долгосрочную аренду, чтобы удержать арендаторов и обеспечить себе стабильный и регулярный доход.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения

Общие положения об аренде

К отношениям, связанным с арендой, применяются общие положения (гл. 34 ГК РФ), если специальные правила не устанавливают иное.

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

  • договор проката;
  • договор аренды транспортных средств;
  • договор аренды зданий и сооружений;
  • договор аренды предприятия;
  • договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Также к числу нормативных актов, регулирующих аренду, следует отнести:

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Форма договора аренды

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором — п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство — выплата арендной платы.

Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Виды арендной платы:

  • Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
  • Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
  • Представление арендодателю определенных услуг.
  • Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
  • Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.
Читайте так же:  Как оформить налоговый вычет с зарплаты

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

Субаренда — договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем — передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.

Содержание арендуемого имущества

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Если капитальный ремонт произведен арендатором. то он вправе требовать возмещения понесенных расходов.

Договор аренды является обременением, т.е. перемена собственника имущества не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

Арендатор имеет право на предъявление виндикационного иска, втом числе и к собственнику имущества.

Предполагается преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при этом бремя доказывания иного лежит на арендодателе (при предъявлении виндикационного иска).

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право действует, если до истечения срока договора арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок и вместе с тем подписал договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков в связи с отказом возобновить договор.

Допускается вариант продления срока договора на неопределенный срок по факту того, что арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает.

В данном случае договор считается продленным на неопределенный срок и каждая из сторон может требовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца (для недвижимого имущества).

Возврат имущества

Арендатор обязан, по общему правилу, возвратить арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то арендатор обязан заплатить арендную плату за все время просрочки, даже если он не пользовался имуществом.

Судьба улучшений, произведенных арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

Отделимые являются собственностью арендатора, неотделимые являются собственностью арендодателя. Законом или договором может быть установлено, что арендуемое имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей покупной иены, обусловленной договором.

Неотделимые становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение ему стоимости этих улучшений, независимо от разрешения на такие улучшения со стороны арендодателя (ст. 662 ГК РФ). Но арендодатель может быть освобожден судом от уплаты, если докажет, что стоимость улучшений несоразмерна улучшению качества и эксплуатационных свойств самого имущества и что при этих улучшениях были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:
  • ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ), смерть же гражданина — участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику;
  • соглашение сторон о расторжении договора;
  • исковое требование в суд одной из сторон (договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения другой стороной условий договора).

Понятие и элементы договора аренды

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он рассматривался как один из видов договора найма. Римское право признавало три вида найма:

  • наем вещей (locatioconductio rei);
  • наем услуг (locatioconductiooperarum);
  • наем работ, или подряд (locatioconductioopens).

Прототипом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве.

В последующий период отечественное гражданское законодательство также оперировало понятием «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.

Благодаря договору аренды собственник или другое уполномоченное им лицо имеет возможность удовлетворять свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Последнее способствует возникновению новых собственников.

Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.

Признаки договора аренды

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34. Помимо общих положений о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и видам сдаваемого в аренду имущества, она содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений.

Данному договору присущи следующие специфические признаки.

Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.

В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Договор аренды — консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.

Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Это условие в первую очередь касается объекта договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 607 в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметом договора аренды является индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Срок в договоре аренды определяется но соглашению сторон, если он не определен, то договор считается заключенным на условиях неопределенности срока (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Правовые последствия заключения договора на таких условиях заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в любое время, предупредив о своем намерении другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Форма договора аренды

Требования к форме договора сводятся к тому, что если договор заключается на срок более одного года, а также если одной из сторон выступает юридическое лицо, то независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору. Выкуп как одно из условий такой сделки предусмотрен в ст. 624 ГК РФ. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, а при аренде с нравом выкупа предприятия государственной регистрации подлежит и договор. Форма договора аренды движимого имущества с условием выкупа может заключаться в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, так как в гл. 30 ГК РФ отсутствуют специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

Цена (арендная плата) является важным элементом данного договора. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Существенным условием арендная плата является лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, а также природных объектов — при передаче в аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы обязательно. Если же арендная плата не установлена в договоре, то применяется правило, аналогичное предусмотренному п. 3 ст. 424 Г К РФ, — вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Читайте так же:  Требования к фотографии для визы в китай

Арендная плата может быть изменена и уменьшена. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Данное правило во многом способствует договорной дисциплине, так как у арендатора часто возникает желание увеличить арендные платежи, невзирая на недопустимость одностороннего изменения условий договорного обязательства. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственность, существенно ухудшились условия пользования имуществом либо ухудшилось его качество (п. 4. ст. 614 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным снижению потребительских свойств объекта аренды предусмотренных договором.

Содержание и исполнение договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих негативных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его проведении в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;
  • потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на неотделимые улучшения имущества при наличии следующих условий:

  • согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме);
  • улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
  • по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
  • посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.