6 Требования к оценщику

Что повысится в связи с введением новых требований к оценщикам: качество их услуг или цены на них?

В прошлом году был принят закон, внесший существенные поправки в регулирование оценочной деятельности – Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ (далее – Закон № 172-ФЗ). Большинство положений Закона № 172-ФЗ действуют со дня его принятия, однако ряд норм, предусматривающих повышенные требования к оценщикам, а также направленных на обеспечение взаимодействия оценщиков и заказчиков, вступили в силу с 1 июля текущего года. Рассмотрим суть этих новых требований.

Оценщики бывают разные

Отныне в квалификационном аттестате, выданном лицу, будет указываться, каким направлением оценочной деятельности он может заниматься (ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Закона № 172-ФЗ; далее – закон об оценочной деятельности в новой редакции). Оценка, напомним, осуществляется в отношении недвижимости, движимого имущества и бизнеса, в том числе нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Таким образом, для осуществления всех трех направлений оценки необходимо получить три соответствующих аттестата.

Для получения квалификационного аттестата лицу, планирующему осуществлять оценочную деятельность, нужно выполнить два обязательных условия. Во-первых, сдать квалификационный экзамен (ст. 21.1 закона об оценочной деятельности в новой редакции), к которому допускаются только имеющие высшее образование или прошедшие профессиональную подготовку в области оценочной деятельности лица. Порядок формирования перечня экзаменационных вопросов, проведения и сдачи такого экзамена, определения его результатов и их обжалования, предельный размер платы за проведение экзамена, типы, формы квалификационных аттестатов, порядок их выдачи и аннулирования должно определить Минэкономразвития России. Итоговый вариант проекта соответствующего приказа министерства, размещенный на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID: 02/08/03-17/00063029), предполагает вступление документа в силу с 1 июля текущего года, однако официально приказ еще не опубликован.

Как расходы на оценку недвижимости отражаются в бухгалтерском и налоговом учете, узнайте из материала «Учет платежей, связанных с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость» Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Если претендент не сдал экзамен, повторная попытка возможна не ранее чем через 90 дней. Плата будет взиматься за каждый экзамен, за первый – в размере, не превышающем 6000 руб., за последующие – не более 3000 руб. При этом вероятность пересдачи, по мнению экспертов, велика. «Сколько практикующих специалистов сдадут экзамен – большой вопрос. Мы как члены экспертного совета (отмененного законом и ныне по факту не существующего) прорешали образцы заданий и нашли около 30% ошибочных ответов и некорректных вопросов. Поэтому, полагаю, половина не сдаст», – считает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Второе условие получения аттестата таково: на дату подачи заявления о его выдаче лицо должно иметь не менее трех лет стажа работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности, год из которых – в должности помощника оценщика или оценщика. К слову, по данным Росреестра, 39% нынешних членов СРО оценщиков имеют стаж менее трех лет.

Подтверждением наличия необходимого опыта может служить:

  • соответствующая запись в трудовой книжке;
  • трудовой договор с приложением должностной инструкции;
  • договор на проведение оценки объектов оценки;
  • выписка из реестра СРО оценщиков о выполненных отчетах об оценке;
  • выписка из реестра СРО оценщиков о подготовленных экспертных заключениях на отчеты об оценке объектов оценки.

Срок действия аттестата составляет три года, соответственно каждые три года оценщики обязаны сдавать квалификационный экзамен. Ранее, напомним, наличие у оценщика квалификационного аттестата не являлось обязательным, но могло быть предусмотрено как дополнительное требование для вступления в СРО оценщиков самой этой организацией. Также без сдачи квалификационного экзамена оценщик не мог войти в состав экспертного совета СРО – органа, осуществлявшего экспертизу отчета об оценке объекта, подписанного оценщиком. Теперь квалификационный аттестат – обязательное условие членства в СРО (ч. 2 ст. 24 закона об оценочной деятельности в новой редакции), и его наличие по-прежнему влияет на возможность оценщика выступать экспертом. Определено, что экспертизу отчета об оценке объекта могут проводить только эксперты, имеющие квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности (ч. 9 ст. 17.1 закона об оценочной деятельности в новой редакции). Данная экспертиза, напомним, теперь производится на добровольной основе на основании договора, заключаемого между заказчиком и СРО. Таким образом, лицо, имеющее, к примеру, аттестат по оценке движимого имущества, не вправе проводить экспертизу отчета об оценке бизнеса и т. д.

Нельзя не отметить, что указанные изменения существенно повлияли на значимость экспертизы отчета. «В связи с исключением экспертизы из обязательных функций СРО экспертное заключение превращается в ни к чему не обязывающее мнение конкретного человека, которое можно игнорировать на совершенно законных основаниях. Ранее СРО оценщиков, создавая экспертные советы из наиболее опытных и подготовленных специалистов, принимала на себя всю полноту имущественной ответственности за работу, произведенную своими оценщиками. Теперь этот механизм не работает, а экспертиза в статусе добровольной процедуры становится консалтингом, фактическим риском заказчика», – отмечает президент саморегулируемой организации «Экспертный совет», руководитель Комиссии по взаимодействию с профессиональными и саморегулируемыми организациями Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Кроме того, поскольку сдать в реальности квалификационный экзамен пока нельзя, а экспертом без квалификационного аттестата быть невозможно, СРО с 1 июля фактически остались без экспертов, указывает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», председатель правления Пермского регионального отделения «Российское общество оценщиков» Евгений Железнов.

Действительно, никакого переходного периода для экспертов Закон № 172-ФЗ не предусматривает, хотя разрешает лицам, которые на дату 1 января 2017 года уже являлись членами СРО оценщиков, не получать новые квалификационные аттестаты с указанием конкретного направления оценочной деятельности, то есть не сдавать квалификационный экзамен по новым правилам, вплоть до 1 апреля 2018 года (ч. 4 ст. 9 Закона № 172-ФЗ).

Ответственные заказчики

Предполагается, что новые требования к оценщикам повысят качество их работы. Однако результаты оценки порой зависят от того, насколько полными данными об объекте они располагают. Видимо, именно поэтому Законом № 172-ФЗ введена статья, закрепляющая права и обязанности заказчиков оценки (ст. 15.2 закона об оценочной деятельности в новой редакции). Так, заказчик вправе получать отчет об оценке в установленный договором срок, требовать обоснование выводов по результатам оценки и осуществлять иные права, вытекающие из договора на проведение оценки.

При этом он обязан содействовать оценщику или оценочной компании в своевременном и полном проведении оценки: предоставлять необходимые документы и сведения, давать по их требованию разъяснения и подтверждения (в том числе в письменной форме), запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц. Особым образом подчеркивается, что наличие в запрашиваемой документации сведений, являющихся коммерческой тайной, не может быть основанием для отказа в ее представлении оценщику.

Кроме того, отмечается обязательность своевременной оплаты услуг оценщика или оценочной компании, даже если заказчик не согласен с результатами оценки.

Как изменится рынок оценки в ближайшее время?

Во-первых, эксперты прогнозируют безусловное сокращение количества оценщиков, которое составит, по разным оценкам, от 10% до 70%. На сегодняшний день суммарное число включенных в реестры СРО оценщиков составляет около 23 тыс. человек. При этом не исключено, что в профессии останутся те, у кого есть время на подготовку к экзамену, а не действительно хорошие специалисты, подчеркивает директор Департамента оценки и оптимизации обязательных платежей IPT Group, член Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS) Александр Буянов. Причем большая часть сокращения придется на малый бизнес, добавляет управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван Гусев. И это вряд ли положительно скажется на состоянии конкуренции в данной сфере. Кроме того, уменьшится и количество потенциальных кандидатов в оценщики, которые из-за удлинения и усложнения процесса входа в профессию откажутся от выбора оценки в качестве сферы деятельности, считает эксперт консультационной группы «Прайм Эдвайс» Денис Маринич.

Любопытно, что повышения качества оценочной деятельности, а именно это являлось главной целью внесения изменений, может и не быть. Поскольку прогнозируется существенное сокращение числа оценщиков, а столь же значительного снижения спроса на их услуги не предвидится, нагрузка на оставшихся участников отрасли увеличится. В связи с чем возможны два варианта дальнейшего развития событий. «Резкое снижение количества оценщиков может объективно повысить их статус и значимость, а потому существует вероятность перехода к новой системе ценообразования на данном рынке, например исходя из нормо-часов работы оценщика», – предполагает ведущий аналитик ООО «Аналитика рынков и маркетинг» Владимир Малков. В этом случае оценщики будут заботиться о соблюдении сроков и качестве услуг, поскольку эти факторы влияют на их репутацию.

Второй сценарий: увеличение сроков проведения оценки и снижение качества предоставляемых услуг. Выполнить оценку в соответствии с требованиями законодательства будет физически невозможно при том потоке работы, с которым столкнутся оставшиеся в профессии оценщики, уверен Алексей Каминский. «Для них это будет чревато и репутационными, и материальными издержками. А для потребителей оценочных услуг – массовым срывом сделок и контрактов, ущербом, неполученной прибылью и упущенной выгодой», – добавляет он.

Однако не исключено, что в реальности сокращения оценщиков не произойдет, часть из них просто уйдет в тень, отмечает Александр Буянов. «Они по-прежнему будут выполнять свою работу, но отчеты за них станут подписывать более удачливые коллеги, получившие квалификационный аттестат. Работа же по очищению рынка специалистов-оценщиков от «мертвых душ» уже давно проводится саморегулируемыми организациями путем рассмотрения на дисциплинарных комитетах дел злостных неплательщиков членских взносов, молчунов и проч.», – подчеркнул эксперт.

Читайте так же:  Федеральный закон о социальной поддержке отдельных категорий граждан

При этом стоимость оценки для заказчиков, по мнению экспертов, cкорее всего, повысится, особенно в регионах.

Таким образом, если даже опытные профессионалы не уверены в том, что их опыт нужным образом впишется в условия типовых задач и они сдадут новый квалификационный экзамен, качество оценки в ближайшем будущем в самом деле под вопросом. Кроме того, определенные неудобства в связи с вступлением в силу Закона № 172-ФЗ возникнут и у образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение и переподготовку оценщиков, – им необходимо будет скорректировать свои образовательные программы.

Основные требования к оценщикам бизнеса

Основные требования к оценщикам бизнеса

Оценка бизнеса компании осуществляется исходя из следующих требований.

— чтобы обеспечивать и поддерживать качество отчетов по оценке бизнеса, во благо профессии оценщика бизнеса и пользователей отчетами по оценке бизнеса, Американское общество оценщиков, действуя через Комитет по оценке бизнеса приняло настоящий Стандарт. Требуется неукоснительное соблюдение этого Стандарта всеми членами Американского общества оценщиков, будь они кандидатами, аккредитованными членами (AM), аккредитованными старшими оценщиками (ASА) или действительными аккредитованными старшими оценщиками (FASA) при оценке предприятий, доли акционеров в капитале предприятия и ценных бумаг;

— целью настоящего Стандарта является определение и описание требований, которые предъявляются к процессу оценки предприятий, доли акционеров в капитале предприятия и ценных бумаг, но не к отчету по оценке;

— Американское общество оценщиков – в «Принципах практики оценки и Кодексе этики», а Фонд оценки – в «Единых стандартах профессиональной практики оценщиков» устанавливают официальные нормы поведения и Кодекс профессиональной этики. Настоящий Стандарт включает данные требования в явной форме или ссылается на них, и в нем сформулированы и поясняются дополнительные требования, специально применяемые для оценки предприятий, доли акционеров в капитале предприятий или ценных бумаг;

— настоящий Стандарт включает, где это целесообразно, другие необходимые Стандарты по оценке бизнеса, принятые Комитетом по оценке бизнеса Американского Общества Оценщиков;

— настоящий Стандарт содержит минимальный набор критериев, которыми следует руководствоваться оценщикам при подготовке оценок предприятий, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг;

— если, по мнению оценщика, при проведении оценки бизнеса обстоятельства требуют отступления от тех или иных положении настоящего Стандарта, отступления такого рода должны быть непременно отражены в отчете и будут считаться применимыми только для данного конкретного отступления.

II. Задание на оценку должно быть соответствующим образом определено:

A. В формулировке задания на оценку должны быть определены:

1. предприятие, доля акционеров в капитале предприятии или ценные бумаги, подлежащие оценке;

3. стандарт стоимости;

4. цель, с которой проводится оценка, и предположительное использование оценки.

B. Объем задания должен быть исчерпывающим образом определен. В целом приемлемый объем работы будет относиться к одному из трех видов, как определено ниже. Другие виды работы должны быть объяснены и описаны с нужной степенью детализации в соответствующей отчетности.

Оценка проводится с целью получения не допускающего двоякого толкования заключения о стоимости предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг и основывается на осуществлении всех тех процедур, которые оценщик полагает имеющими отношение к проведению оценки.

Оценка характеризуется следующими свойствами:

— она выражается в долларах и представляет собой либо конкретную величину, либо интервал значений;

— при ее подготовке используется вся имеющаяся информация, отражающая состояние дел на дату оценки, которая доступна оценщику в период подготовки оценки;

— оценщик выполняет необходимые процедуры с целью сбора и анализа всей информации, которая предположительно имеет отношение к проведению оценки;

— оценка основывается на рассмотрении всех концептуальных подходов, которые оценщик полагает имеющими отношение к ее проведению.

2. Ограниченная оценка.

Ограниченная оценка проводится с целью получения приблизительной оценки стоимости предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг. При ее проведении некоторые дополнительные процедуры, необходимые для полной оценки, не применяются.

Ограниченная оценка характеризуется следующими свойствами:

— она выражается в долларах и представляет собой либо конкретную величину, либо интервал значений;

— она основывается на изучении ограниченной информации, имеющей отношение к данному случаю;

— оценщик выполняет только ограниченное число процедур, с целью сбора и анализа информации, которую он считает необходимой для доказательства утверждений, содержащихся в оценке;

— оценка основывается на рассмотрении концептуального подхода (подходов), которые оценщик полагает наиболее подходящими для ее проведения.

Расчеты проводятся с целью установить приблизительное значение оценочной стоимости, и основаны на выполнении ограниченного числа процедур, относительно которых между оценщиком и клиентом достигнута договоренность.

Расчеты характеризуются следующими свойствами:

— их результаты выражаются в долларах и представляют собой либо конкретную величину, либо интервал значений;

— они могут основываться на изучении только ограниченной информации, имеющей отношение к данному случаю;

— оценщик выполняет только ограниченное число процедур с целью сбора и анализа информации;

— расчеты могут основываться на рассмотрении тех или иных концептуальных подходов по договоренности с клиентом.

III. Сбор и анализ информации.

Оценщик должен собирать, анализировать и корректировать информацию, имеющую отношение к проведению оценки, в соответствии с видом выполняемой работы. Эта информация должна охватывать:

— характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу;

— общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития;

— финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы;

— активы и обязательства предприятия;

— общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие, их текущее состояние;

— экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие;

— состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компании;

— данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций;

— другую информацию, которую оценщик сочтет имеющей отношение к проведению оценки.

IV. Подходы, методы и процедуры.

Оценщик должен выбрать и применить нужные подходы, методы и процедуры оценки.

Оценщик должен подготовить заключение о стоимости в соответствии с полученным заданием на оценку, использовав при этом необходимые подходы, методы и процедуры, а также соответствующие премии и скидки, если таковые потребуются.

V. Документация и ее хранение.

Оценщик должен надлежащим образом документировать и хранить всю информацию и рабочие материалы, на которых он основывался при подготовке заключения.

Оценщик должен предоставить клиенту заключение о стоимости предприятия в соответствующей письменной или устной форме.

Копии настоящего Стандарта могут быть получены в Американском Обществе Оценщиков (American Society of Appraisers, P 0 Box 17265, Washington. DC 20041).

Главным выводом следует считать то, что:

— управление стоимостью компании является новым подходом в стратегическом менеджменте;

— в свою очередь, стоимость компании – оптимальный критерий эффективности деятельности.

1. Бусов, В.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник /Бусов В.И., Землянский О.А., Поляков Л.П. – М.: Юрайт, 2012. – 430 с.

2. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: полное практическое руководство/В.Е.Есипов, Г.А.Маховикова, С.К.Мирзажанов. -М.:Эксмо, 2008.-(Профессиональные издания для бизнеса).

3. Как превратить знания в стоимость. Решения от IBM Institute for Business Value: пер. с англ./сост. Э. Лессер, Л. Прусак.-М.:Альпина Бизнес Букс,2006.

4. Козырь, Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения/Ю.В. Козырь.-М.:Альфа-Пресс,2004.

5. Масленкова, О.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Кно Рус, 2011. – 448 с.

6. Симионова, Н.Е. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов.-М.:МарТ,2004

7. Синявский, Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности/Н.Г. Синявский.-М.:Финансы и статистика,2005.

8. Управление стоимостью компании: методические указания к выполнению курсового проекта для студ. спец. 060800/сост. Ю.А. Дорошенко.-Белгород:БГТУ им. В.Г. Шухова,2005.

9. Царев, В.В. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология.-М.,2007.

10. Щербаков, В.Л. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие. – М.: Омега –Л, 2012. – 315 с.

1. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса:учебное пособие/В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова.-2-е изд.-СПб.:Питер,2006.

2. Коупленд, Т. Стоимость компаний: оценка и управление /Т.Коупленд, Т.Коллер, Д. Муррин /Пер. с англ. – М.: ЗАО «Олимп-бизнес», 2002.

3. Оценка бизнеса:учебник/под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп.-М.:Финансы и статистика,2006.

4. Оценочная деятельность в экономике:учебное пособие/под ред. В.М. Джухи, В.Д. Киреева.-М.:МарТ,2004.

5. Патинкин, Д. Деньги, процент и цены. Соединение теории денег и теории стоимости: пер. с англ./Д. Патинкин; под ред. Н.Я. Петракова.-М.: Экономика,2004.

6. Скотт, М. Факторы стоимости: руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости /М.Скотт. – М.: ЗАО «Олимп-бизнес», 2000.

7. Сычева, Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса):учебное пособие/Г.И. Сычева, Е.Б. Колбачев, В.А. Сычев.-Ростов н/Д:Феникс,2004.

8. Хиггинс, Р.Б. Отношения с инвесторами: передовой опыт. Пути создания акционерной стоимости: пер. с англ./Р.Б. Хиггинс.-М.:Альпина Бизнес Букс,2005.

9. Чиркова, Е.В. Как оценить бизнес по аналогии: методологическое пособие по использованию сравнительных рыночных коэффициентов при оценке бизнеса и ценных бумаг/Е.В. Чиркова.-М.:Альпина Бизнес Букс,2005.

Справочная и нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации, М., «Юридическая литература», 2005.

Читайте так же:  Можно ли встать на учет по беременности в частную клинику

2. Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 года № 51 «Гражданский кодекс РФ (часть первая)».

3. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2001 года № 195 «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

4. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». (ред. от 27.07.2006).

5. Федеральный закон РФ от 8 августа 2001 года № 128 «О лицензировании отдельных видов деятельности».

6. Закон РФ от 8 января 1998 года № 6 «О несостоятельности (банкротстве)».

7. Закон РФ от 26 декабря 1995 года № 208 «Об акционерных обществах».

8. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

9. Постановление Правительства РФ от 20 августа 1999 года № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».

10. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества МКСОИ (МСО 1 – 4).

11. СТО РОО 20-01-96. Общие понятия и принципы оценки.

12. СТО РОО 24-01-96. Стоимость действующего предприятия как база оценки.

13. Современное управление: Энциклопедический справочник/Под ред. Карпухина Д.Н. и Мильнера Б.З.-М.:«Издатцентр». Т. 1.-1997.

6 Требования к оценщику

По мнению оппонентов существующей формулировки, проведение оценки сложных и особо крупных объектов силами одного специалиста-оценщика не реально. В этом случае договор на проведение оценки заключается с юридическим лицом (это разрешено статьей 9 комментируемого Федерального закона), которое, в свою очередь, заключает трудовые договора со специалистами-оценщиками. Другими словами, де-факто в качестве субъекта оценочной деятельности выступает юридическое лицо (как исполнитель по договору оказания услуг).

Исходя из этого, многие потребители оценочных услуг нарушают (вольно или невольно) положения комментируемой статьи. Например, в апреле 2008 года, уже после вступления в силу действующей редакции комментируемого Федерального закона, на заседании рабочей группы Ассоциации российских банков рассматривался вопрос о «разработке требований к физическим и юридическим лицам, осуществляющим оценочную деятельность»

3. Существует еще один момент, связанный с фактическим нарушением положений комментируемой статьи. Данная статья не содержит каких-либо ограничений на вид и объем работ по оценке, которые может произвести специалист-оценщик, занимающийся частной практикой. Однако в письме Минфина России от 21.12.2007 N 03-05-06-03/97 по вопросу относительно категорий лиц, имеющих право оценивать недвижимое имущество и транспортные средства, за подписью заместителя министра финансов Российской Федерации С.Д. Шаталова указано следующее: «Учитывая изложенные нормы Кодекса и Федерального закона, нотариусы при исчислении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий должны принимать оценочные документы в отношении транспортных средств и недвижимого имущества, подготовленные на основании договоров на проведение оценки, заключенных заказчиками с юридическими лицами, с которыми оценщики заключили трудовые договоры. Что касается оценки иного имущества, то в этом случае для исчисления размера государственной пошлины нотариусы могут принимать оценочные документы и от оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой». Иначе говоря, оценка недвижимого имущества и транспортных средств для исчисления государственной пошлины за нотариальные действия, произведенная частнопрактикующим оценщиком, нелегитимна.

Вышеуказанное письмо прямо нарушает положения ст. 4 комментируемого Федерального закона, однако на данный момент оно является руководством для всех нотариальных палат.

4. Часть 2 комментируемой статьи гласит, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

В последнем случае оценщик выступает от имени юридического лица, с которым он состоит в трудовых отношениях. Причем юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, должно отвечать ряду требований, предусмотренных ст. 15.1 комментируемого Закона.

Трудовой договор представляет собой соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами и данным соглашением, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя (ст. 56 Трудового кодекса Российской Федерации (далее — ТК РФ).

Содержание трудового договора с оценщиком должно соответствовать требованиям ст. 57 ТК РФ.

Перечень обязательных для включения в трудовой договор условий содержится в ч. 2 ст. 57 ТК РФ.

Причем если при заключении трудового договора в него не были включены какие-либо из этих условий, то это не является основанием для признания трудового договора незаключенным или его расторжения. Трудовой договор должен быть дополнен недостающими сведениями и (или) условиями. При этом недостающие сведения вносятся непосредственно в текст трудового договора, а недостающие условия определяются приложением к трудовому договору либо отдельным соглашением сторон, заключаемым в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью трудового договора.

В трудовом договоре могут предусматриваться дополнительные условия, не ухудшающие положение работника по сравнению с установленным трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами.

По соглашению сторон в трудовой договор могут также включаться права и обязанности работника и работодателя, установленные трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, локальными нормативными актами, а также права и обязанности работника и работодателя, вытекающие из условий коллективного договора, соглашений. Невключение в трудовой договор каких-либо из указанных прав и (или) обязанностей работника и работодателя не может рассматриваться как отказ от реализации этих прав или исполнения этих обязанностей.

В трудовом договоре с оценщиком обязательно должно быть указано, что работник принят на работу по должности оценщика. Формулируя трудовую функцию работника, необходимо определить требования к его квалификации, что может быть отражено как в трудовом договоре, так и в должностной инструкции. В этой связи работодатель может руководствоваться положениями Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденного Постановлением Минтруда России от 21.08.1998 N 37, которым предусмотрены должности оценщика и оценщика интеллектуальной собственности.

Применяя на практике положения Квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и других служащих, необходимо учитывать, что он разрабатывался с учетом законодательства, действовавшего на момент его принятия, и не корректировался с учетом изменившихся условий. Также следует принимать во внимание конкретные потребности работодателей и специфику оценочной деятельности.

Таким образом, исключив юридических лиц из числа субъектов оценочной деятельности, Закон оставил их в качестве субъектов договора на проведение оценки. Такое положение нельзя признать удовлетворительным, поскольку имеет место коллизия комментируемой статьи и ст. 307 ГК РФ, в соответствии с которой в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. А оценщиком является физическое лицо, которое несет ответственность за выполнение договора о проведении оценки, не являясь его стороной. Однако ст. 402 ГК РФ предусматривает иное положение. Действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Закон прямо не запрещает оценщику осуществлять оценочную деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Но, в соответствии со ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. А Департамент корпоративного развития Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации в своем письме от 25.03.2008 N Д06-751 сообщает, что федеральным законом не предусмотрено объединение в саморегулируемые организации оценщиков субъектов предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности оценщик является субъектом профессиональной деятельности. Другими словами, исходя из норм российского законодательства, индивидуальный предприниматель не может быть членом саморегулируемой организации оценщиков и, следовательно, не имеет права осуществлять оценочную деятельность

Формально закон разрешает оценщику заниматься частной практикой. Однако при попытке реализовать свое право на осуществление оценочной деятельности в качестве частнопрактикующего специалиста оценщик сталкивается с рядом проблем. Статья 85 НК РФ не предусматривает представление органами, учреждениями, организациями и должностными лицами сведений об оценщике, занимающемся частной практикой, а следовательно, не предусматривает и постановку на учет данной категории физических лиц. А поскольку частная практика оценщика подразумевает систематическое получение дохода, то к частнопрактикующему оценщику могут быть применены положения ст. 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство», в соответствии с которой осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, а равно представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, либо осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, или с нарушением лицензионных требований и условий, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев.

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что действующая редакция комментируемой статьи дискриминирует права оценщиков — индивидуальных предпринимателей.

Лекция 1. Оценочная деятельность. Профессия оценщика. Требования, предъявляемые к оценщикам

1 Лекция 1. Оценочная деятельность. Профессия оценщика. Требования, предъявляемые к оценщикам 1.1. Понятие оценки Оценочная деятельность как объект правового регулирования Регулирование оценочной деятельности на уровне нормативных актов Процесс оценки Профессия оценщика Требования, предъявляемые к оценщикам в развитых странах Особенности работы оценщика Знания, необходимые оценщику в работе Квалификационные и образовательные требования к оценщику Требования, предъявляемые к оценщику в России Понятие оценки Оценка это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. Она необходима для разрешения спорных вопросов раздела имущества (оценка квартиры, земельного участка, автомобиля), реструктуризации предприятия (оценка оборудования), определения стоимости капиталовложений (оценка взноса в уставный капитал). Как у граждан, так и у предприятий часто возникает необходимость оценки стоимости различного имущества в целях продажи, покупки, сдачи в аренду, внесения в залог под кредит, внесения взноса в уставный капитал, списания, переоценки основных фондов. В связи с этим обществу необходима независимая профессиональная оценка Оценочная деятельность как объект правового регулирования Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой деятельность, направленную на установление

Читайте так же:  Приказ по грудному вскармливанию

2 18 Глава 1. Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение. В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, определяющим правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим лицам, для целей совершения сделок с этим имуществом и других целей. Исходя из закона деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая нелицензированным оценщиком, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление оценочной деятельности ее полноправным субъектом лицензированным оценщиком. В законе об оценочной деятельности приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно Регулирование оценочной деятельности на уровне нормативных актов Оценочная деятельность регулируется двумя постановлениями Правительства Российской Федерации: от 7 июля 2002 г. 395 «О лицензировании оценочной деятельности» (устанавливает порядок получения оценщиками лицензий на проведение оценочной деятельности и отзыва таких лицензий); от 6 июля 2001 г. 519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельно-

3 Лекция 1. Оценочная деятельность. Требования, предъявляемые к оценщикам 19 сти» (приведен перечень стандартов оценки, предназначенный для оценщиков, осуществляющих деятельность на территории России). В стандартах даны определения основных видов стоимости при оценке, указания о применении различных подходов и методов оценки, а также установлен срок, в течение которого величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, может быть рекомендована для проведения сделки с объектом оценки, шесть месяцев с даты составления отчета. Таким образом, оценочная деятельность в России регулируется государством на уровне как федерального законодательства, так и исполнительной власти. Наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием для оказания данной услуги Процесс оценки Процесс оценки это деятельность по оценке объектов оценки ее субъектами. Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных Профессия оценщика Как профессия оценка недвижимости появилась в различных государствах в 1930-е гг. Начало подготовки профессиональных оценщиков в России было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития в 1993 г. В процессе обучения Институт использовал учебные материалы, разработанные Американским обществом оценщиков. С опорой на эти программы получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, в частности Институтом независимых оценщиков. Недостатком первых шагов по становлению и развитию оценочной деятельности в России можно считать ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации.

4 20 Глава 1. Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности Заметный импульс расширению подготовки специалистов был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротстве) (ФУДН). Согласно утвержденному Правительством положению это ведомство обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В 1994 г. генеральным директором ФУДН утверждена общероссийская программа подготовки таких специалистов. Программы обучения по блокам «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса» были разработаны на основе аналогичного документа Института экономического развития. Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости возникла в связи с переоценками основных фондов в гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости предприятия. В последнее время интерес к проблемам оценки собственности со стороны и органов власти, и самих предпринимателей неуклонно возрастает Требования, предъявляемые к оценщикам в развитых странах В различных государствах становление профессии оценщика имело отличия. В каждой стране выработаны свои критерии данной специальности, однако есть и общие требования, без соответствия которым оценщик не сможет действовать на рынке оценки недвижимости. К ним относятся: наличие определенных знаний; постоянное совершенствование знаний (что предполагает в том числе формирование баз рыночных данных); опыт работы; независимость и объективность; определенные личностные качества (например, пунктуальность в соблюдении сроков выполнения договора); активное участие в работе общественных организаций оценщиков. Оценщик должен иметь высокий уровень общего образования и обширные знания во многих областях (строительство, экономика, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.). Существуют различные требования к базовому образованию оценщиков. Например, в США для установления Институтом оценки профес-

5 Лекция 1. Оценочная деятельность. Требования, предъявляемые к оценщикам 21 сиональной пригодности необходимо наличие образования на уровне университетского колледжа. В некоторых государствах требование наличия высшего образования отсутствует, во главу угла ставится опыт работы оценщика Особенности работы оценщика Для эффективного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать базы рыночных данных по совершаемым сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик это прежде всего аналитик, и успех его работы во многом зависит от информированности и умения прогнозировать изменения стоимости недвижимости. Работу оценщика невозможно свести к механическим расчетам по известным методикам. Когда речь идет об исчислении величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оценки, оценщик полагается на собственное мнение, основанное на личном опыте. В развитых странах общепризнано, что профессионалом оценщик становится после трех пяти лет практической деятельности. Оценка бизнеса и недвижимости должна быть независимой, и поэтому оценщик может находиться в договорных отношениях только с одной из сторон сделки с оцениваемым объектом. В соответствии со стандартами оценки специалист в отчете удостоверяет, что не имеет и не будет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен зависеть от стоимости этого имущества. В случае оказания давления на оценщика в плане занижения или завышения стоимости имущества специалисту необходимо ясно дать понять заказчику о недопустимости подобных действий и по возможности отказаться от выполнения услуги Знания, необходимые оценщику в работе Имея базовое образование, оценщик должен регулярно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственными органами, чтобы хорошо знать текущую практику оценки. Рыночные условия оценки постоянно изменяются, поэтому оценщику нужно отслеживать их и совершенствовать свои знания. На начальном этапе становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику необходимо знание

6 22 Глава 1. Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности теории и практики строительства и сметного дела, а также правил бухгалтерского учета. По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен овладеть методом сравнительного анализа продаж. Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями и предполагает широкое применение в практике оценки доходного метода и глубоких знаний в областях ипотечно-инвестиционного анализа, капитализации дохода, дисконтирования и др Квалификационные и образовательные требования к оценщику Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации 27 ноября 1996 г. 11 утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». В приложении к данному документу сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен владеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный. Образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются. В 2000 г. приняты Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации (от 19 апреля 2000 г. СМ-14/6174). Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Однако в России пока мало учебных заведений, из которых выходят настоящие профессионалы оценочного дела. Сегодня лучшие кадры в этой области готовят Институт профессиональной оценки при Финансовой академии, Международная академия оценки и консалтинга, Санкт- Петербургский государственный университет экономики и финансов, Высшая экономическая школа МИПК СПбГУЭФ, Институт недвижимости и некоторые другие вузы Требования, предъявляемые к оценщику в России Требования, предъявляемые к оценщику в Российской Федерации, представлены на рис. 1.1.

7 Лекция 1. Оценочная деятельность. Требования, предъявляемые к оценщикам 23 Рис Требования, предъявляемые к оценщику