Гражданский кодекс рф статья 223

Гражданский кодекс рф статья 223

Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»

Номер 2 (19) Июль 2004г

Проект Федерального Закона «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2-е чтение)

Статья 1. П. 2 ст. 223 ч. 1 Гражданского кодекса РФ (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301) дополнить абзацем следующего содержания: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».

Статья 2. Внести в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594; 2003. № 24. Ст. 2244) следующие изменения:

1) главу V дополнить ст. 31.1 следующего содержания: «Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение:

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная п. 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение 1 года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.

Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб.

3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной п. 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством РФ»;

2) ст. 33 дополнить п. 8 следующего содержания: «8. Положения настоящего Федерального закона о возмещении реального ущерба применяются по отношению к тем жилым помещениям, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество после вступления в силу настоящего Федерального закона».

Статья 3. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации

Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Целью законопроекта является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилье. Законопроектом предлагается усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения.

Предлагаемые законопроектом нормы позволят в полной мере задействовать государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечения реальной защиты прав на рынке недвижимости, и особенно на рынке жилья.

Дополнение гл. 14 «Приобретение права собственности» ч. 1 Гражданского кодекса РФ статьей 2341

Законопроект направлен на признание добросовестных граждан и юридических лиц (далее — добросовестные приобретатели) собственниками имущества, которое приобретено ими в силу возмездной сделки у лиц, не имевших право отчуждать данное имущество (далее — неуправомоченные лица или отчуждатель). К последним относятся прежде всего лица, не являющиеся собственниками, а также собственники, ограниченные в праве отчуждать имущество (например, при наложении на имущество ареста). В настоящее время добросовестные приобретатели защищаются на основании ст. 302 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Эта защита заключается в том, что собственник не может истребовать из владения добросовестного приобретателя имущество, которое было приобретено им по возмездной сделке и выбыло из владения собственника (или лица, которому это имущество было передано собственником) по его воле.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой собственник считается таковым формально, т.к. владение и пользование имуществом осуществляет добросовестный приобретатель, а право распоряжения имуществом хотя и остается за собственником, но реально осуществлять это правомочие собственник не может. Он может продавать имущество, передавать его в аренду, совершать другие сделки, однако исполнить их он не в состоянии (владение имуществом закреплено за добросовестным приобретателем). В то же время добросовестный приобретатель, имея возможность владеть и пользоваться приобретенным имуществом, сталкивается с затруднениями при совершении сделок, т.к. закон не признает за ним качество собственника.

Такое положение создает нечеткость в правовом режиме имущества, которое оказалось во владении добросовестного приобретателя. Участники гражданского оборота опасаются вступать в отношения с добросовестным приобретателем ввиду неопределенности его права на приобретенное имущество. Данное имущество до истечения срока приобретательной давности (после чего добросовестный приобретатель по действующему закону становится «полноправным»собственником) используется не в полную силу (фактически выбывает из оборота), что негативно сказывается на обороте имущества в целом.

Особенно остро проблема защиты добросовестных приобретателей стоит в жилищной сфере, о чем свидетельствует Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.03 № 6-п «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяевой». В этом постановлении Конституционный Суд подтвердил необходимость защиты добросовестных приобретателей вне зависимости от того, какое средство защиты выбирает собственник, имущество которого было отчуждено неуправомоченным лицом.

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 25 Постановления от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» прямо признал возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества в собственность. Однако компетенция судебных органов не позволяет им решить проблему, требующую разрешения в законодательном порядке.

Отечественный законодатель уже признавал добросовестного приобретателя собственником. Это было сделано в ст. 183 ГК РСФСР 1922 г. Соответствующие нормы были включены в проект Гражданского уложения Российской империи. Однако, начиная с ГК РСФСР 1964 г. и в силу действующего ГК добросовестные приобретатели получают защиту только от виндикационного иска собственника.

Законопроект исходит из того, что вне зависимости от того, какое имущество приобретается от неуправомоченного лица, его приобретатель становится собственником при наличии определенных условий:

  • имущество должно быть приобретено на основании сделки;
  • эта сделка должна носить возмездный характер;
  • приобретатель не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным лицом.

Остальные условия добросовестного приобретения имущества в собственность определяются в зависимости от характера имущества. Если речь идет о движимом имуществе, то принимается во внимание тот факт, что имущество выбыло из владения собственника или управомоченного им лица по воле первого или последнего и поступило во владение добросовестного приобретателя. Законопроект учитывает эти моменты, потому что движимое имущество обычно обращается (переходит от одного лица к другому) посредством передачи владения. Из этого следует, во-первых, что факт владения движимым имуществом неуправомоченным лицом позволяет приобретателю судить о том, что он заключает договор с собственником; во-вторых, что к моменту передачи владения движимой вещью приобретателю по договору привязывается возникновение права собственности на нее у приобретателя (последнее положение закреплено в п.1 ст. 223 ГК РФ).

Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в качестве собственника и что в пользу приобретателя будет совершена запись в ЕГРП о праве собственности последнего. В случае с недвижимым имуществом не учитываются факты, связанные с передачей владения, т.к. недвижимость, в отличие от движимости, «обращается по записям». Передача владения недвижимым имуществом рассматривается действующим законодательством только как исполнение должником своего обязательства, которое без соответствующей записи в пользу приобретателя не может само по себе привести к возникновению у него права собственности. К моменту записи (государственной регистрации) привязывает возникновение права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Законопроект признает возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества в собственность при том условии, что приобретатель совершает сделку с лицом, зарегистрированным в ЕГРП в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником. Таким образом, реализация данного закона сделает записи в ЕГРП достоверными (принцип публичной достоверности). Этот шаг сделает сферу оборота недвижимости, и в частности жилья, более надежной для добросовестных участников оборота.

Однако вводить принцип публичной достоверности реестра без каких-либо исключений было бы опасно, поэтому законопроект предусматривает из него исключения, которые блокируют добросовестное приобретение в собственность недвижимости, если запись о праве собственности отчуждателя была произведена без какого-либо участия воли настоящего собственника. С учетом особенностей оборота недвижимости таких случаев может быть только два: подлог и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия.

При этом в целом законопроект, естественно, не устанавливает различия в понимании добросовестности в зависимости от вида имущества: движимое или недвижимое. В связи с чем, например, применительно к недвижимости принимается во внимание не только наличие в ЕГРП сведений о неуправомоченности отчуждателя (к примеру, ЕГРП содержит информацию об аресте такого-то объекта недвижимости), которые автоматически делают приобретателя недобросовестным, но и иные сведения о факте неуправомоченности, если будет доказано, что приобретатель об этом знал.

Читайте так же:  За какое нарушение штраф 1000 рублей

Законопроект защищает также тех добросовестных лиц, которые приобрели во владение от неуправомоченного лица движимое имущество на основании иного права, чем право собственности, либо приобрели от неуправомоченного лица иное право на недвижимость, чем право собственности. Речь идет о лицах, приобретших соответствующее имущество на возмездной основе, таких, например, как арендатор, залогодержатель. При наличии условий, указанных в законопроекте, соответствующие сделки и права из них (право аренды, залога и т.д.) считаются действительными и связывают настоящего собственника.

Ввиду того, что добросовестное приобретение права собственности представляет собой особое основание возникновения права собственности, соответствующие нормы включаются в гл. 14 ч. 1 ГК РФ. Данные нормы включаются отдельной статьей, т.к. в гл. 14 каждому основанию приобретения права собственности посвящена, как правило, одна или более статей. К тому же регулирование вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником основывается на целом блоке норм, что не позволяет включить их, например, в ст. 218 ГК РФ, которая носит общий характер.

Новая статья помещается после статьи, посвященной такому способу приобретения права собственности, как приобретательная давность. Это делается для того, чтобы более явно оттенить различие между данными способами приобретения права собственности.

Дополнение Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним гл. V1

Как указывалось выше, законопроект в части дополнения ГК РФ признает добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного от неуправомоченного лица, если иное не предусмотрено ст. 2341. В связи с этим прежний обладатель имущества, по общему правилу, лишается права собственности на него. Он имеет в этом случае требование о возмещении убытков к лицу, которое неправомерно распорядилось его имуществом.

Осознавая, что лишение права собственности прежнего обладателя в пользу добросовестного приобретателя больнее всего может отразиться в жилищной сфере, законопроект дополняет Закон о регистрации прав на недвижимость специальной главой. В силу данной главы государство берет на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье.

В настоящее время в соответствии со ст. 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость государство несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Однако, во-первых, такая ответственность возлагается только при наличии вины органа по регистрации прав на недвижимое имущество и, во-вторых, ответственность возлагается за действия работников органа по регистрации прав, но не за действия третьих лиц.

В целях развития рынка жилья законопроект признает необходимым предусмотреть особый режим ответственности государства за утрату права собственности на жилые помещения.

Этот особый режим ответственности государства распространяется только на утрату права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение. Право требовать от государства возмещения ущерба имеют только бывшие собственники, которые утратили право собственности в силу отчуждения жилого помещения неуправомоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Такое же право получает добросовестный приобретатель, если его право было оспорено на основании п. 2 ст. 2341 ГК РФ (подлог, насилие, угроза).

Государство отвечает независимо от вины, т.е. даже тогда, когда право собственности было утрачено не по вине работников органа по регистрации, а в результате действий третьих лиц. Возмещению подлежит только реальный ущерб, но не упущенная выгода (ст. 15 ГК РФ). Размер возмещаемого вреда ограничивается по законопроекту 1 млн руб.

Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. По законопроекту, требовать от государства возмещения ущерба можно только в том случае, если судебное решение по независимым от бывшего собственника причинам не может быть исполнено (как правило, это отсутствие у должника имущества, необходимого для возмещения убытков). При этом требовать возмещения ущерба можно только по истечении 6 мес со дня предъявления исполнительного листа к исполнению. Если же виновное в утрате права собственности лицо неизвестно, бывшему собственнику необходимо предпринять по крайней мере разумные меры по поиску данного лица. Получить возмещение он сможет по истечении 1 года со дня начала розыска. При выплате государством возмещения ущерба бывшему собственнику к государству переходит требование о возмещении убытков, которое имел бывший собственник к лицу, виновному в утрате права собственности. Речь идет о суброгации в соответствии со ст. 387 ГК РФ. Регрессное требование к работнику органа по регистрации не может возникнуть у государства на основании норм гл. V1, т.к. предусмотренный законопроектом особый режим ответственности не распространяется на случаи утраты права собственности по вине работников указанного органа. При наличии вины работников органа по регистрации применяются общие нормы ГК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость об ответственности.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях) .

Материал из журнала «Право и инвестиции». Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге «Пресса России» – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 — 2014 «Право и инвестиции».

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 223 ГК РФ

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в пункт 2 статьи 223 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2005 г.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (действующая редакция)

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 223 ГК РФ

1. По общему правилу момент передачи вещи по гражданско-правовому договору является моментом приобретения права собственности. Исключение составляют случаи, которые предусмотрены законом или договором. Например, в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что право собственности на вещь возникает с момента внесения в полном объеме платы за такую вещь.

2. Если отчуждение имущества в соответствии с гражданско-правовым договором подлежит государственной регистрации, то право собственности на такое имущество возникает, соответственно, с момента такой государственной регистрации, в частности с момента внесения об имуществе записи в Единый государственный реестр прав.

Так, например, согласно ст. 15 КВВТ РФ право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов. Право собственности на судно, строящееся на территории РФ, может быть приобретено с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре или Российском международном реестре судов.

На практике довольно часто возникают вопросы относительно момента перехода права собственности на транспортные средства, а именно относительно необходимости их государственной регистрации. По этому поводу Челябинский областной суд сделал вывод о том, что, поскольку транспортное средство по своей правовой природе относится к движимому имуществу, его отчуждение государственной регистрации не подлежит, момент возникновения права собственности на такую вещь возникает с момента ее передачи. Законом не установлено, что сделки, совершенные в отношении транспортных средств, подлежат обязательной государственной регистрации, и не устанавливается правило о том, что право собственности на это имущество возникает лишь после регистрации в органах ГИБДД. При этом государственная регистрация транспортных средств не является государственной регистрацией в том смысле, который в силу закона порождает право собственности.

Право собственности на имущество может также возникнуть и у добросовестного приобретателя, в том числе и на недвижимое имущество, но при условии государственной регистрации права собственности в этом случае. Исключение из этого правила составляют те случаи, когда собственник на основании ст. 302 ГК РФ вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Собственно, добросовестность приобретения имущества, по мнению судебных органов, является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об истребовании имущества собственником.

3. Судебная практика:

— Апелляционное определение Челябинского областного суда от 29.07.2013 по делу N 11-7789/2013г.;

— Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 27.08.2013 по делу N 33-7168.

Читайте так же:  Возврат налога за прошлые годы

Ст. 223 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

Как уменьшить суммы НДФЛ при продаже недвижимости?

На основании пп.5 п.1 статьи 208 НК РФ и п. 1 статьи 224 НК РФ физлицо, продавшее квартиру, дом, земельный участок или доли в указанной недвижимости, обязано выплатить в бюджет 13% от полученного дохода. Однако имеются льготы, которые позволят снизить суммы налога. Так, при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика-физлица свыше трех лет, платить налог вовсе не потребуется (п. 17.1 статьи 217 НК РФ), как и не потребуется заполнять соответствующую налоговую декларацию (п. 4 статьи 229 НК РФ).

Однако в таком случае важно правильно установить срок владения недвижимостью. По общему правилу он определяется, исходя из даты регистрации права собственности на имущество или долю в нем (п. 1 статьи 131 ГК РФ, п. 2 статьи 223 ГК РФ), указанной в свидетельстве о государственной регистрации. Для земельного участка сроки нахождения его в собственности физлица определяются с момента регистрации права на новый участок, полученный в результате разделения первоначального (Письмо Минфина России от 17.12.2013 N 03-04-07/55742).

Если продаваемое имущество было получено по наследству, то для определения сроков владения следует помнить, что право собственности возникает со дня смерти предыдущего собственника или с момента регистрации прав на имущество, если право собственности на общую недвижимость возникло после смерти супруга/дольщика. Для недвижимости, приобретенной при участии налогоплательщика в жилищно-строительном кооперативе, срок владения ею исчисляется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме или даты передачи недвижимости по акту приема-передачи, если это произошло позже полной оплаты стоимости недвижимости.

Правильное определение даты перехода права собственности на приобретенные товары, сырье, материалы (далее — МПЗ), несомненно, важно. Напрямую это может повлиять на момент их принятия на учет, на стоимость МПЗ. А опосредованно — например, на НДС-расчеты.

15 февраля 2016

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Гражданское производство.Управляющая компания подала в суд иск на меня на выплату задолженности по коммунальным платежам.СЫЛАЯСЬ НА ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ГДЕ ЕСТЬ ПУНКТ,ЧТО Я СОГЛАСЕН ОПЛАТИТЬ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ВОЗНИКШУЮ С МОМЕНТА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ДОМА И ДО МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ МОЕГО ПРАВА ПО Д.К.П.Суммы задолженности в Д.К.П. не прописаны.Иск подан как говорит судья по месту исполнения договора,при этом в договоре не прописано место исполнения договора и не прописан пункт в каком суде разрешаются споры.Указано,просто разрешаются в суде.Я зарегистрирован в другом городе.В договоре с Упр. комп. прописан адрес компании адрес принадлежащей мне квартиры и адрес моей регистрации в другом городе.Первое решение в пользу У.К. судья отменила,по причине ненадлежащего извещения и назначила новое рассмотрение.По территориальной подсудности передавать не хочет.В бухгалтерии я попросил рассчитать задолженность с момента как я стал собственником и оплатил эту сумму.Оставшаяся задолженность образовалась до возникновения права собственности и заключения договора с управляющей компанией.Истец заявлял что своей оплатой я признал долг,но я сказал что оплатил только свой долг.Судья вроде согласилась со мной.Могу я обжаловать определение в части рассмотрения в том же суде(не по месту жительства) и потребовать передачи дела по месту жительства и попробовать отменить договор купли-продажи в части оплаты задолженности возникшей по вине застройщика.Д.К.П. ПРОСТОЙ,НЕ ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ.

Вопрос относится к городу Красногорск.

Здравствуйте! Интересует вопрос продажи квартиры по истечении 3-х лет, для не уплаты налога на доход. Конкретно интересует с какого момента отсчитывается 3 года? С момента покупки квартиры или оформления права собственности? Квартира куплена по ДДУ в ипотеку. Спасибо.

Вопрос относится к городу Воронеж

законные основания для перехода долгов за комун. услуги по договору дарения (если в договоре условия дарения не указаны)

Вопрос относится к городу Уфа

Об исчислении срока нахождения в собственности имущества для целей НДФЛ

После смерти отца 1.09.2010 ,полученный в наследство дом подал по договору купли продажи от 28.08.2013 который был зарегистрирован в юстиции 13.09.2013.налоговой был насчитан налог с продажи имущества находящегося в собственности менее 3 лет . законно ли это

Вопрос относится к городу новосибирск

Уточнение от 14 мая 2015 — 18:46
Спасибо за ответ но в налоговой мотивирует это тем что доход возник в момент передачи денег ,а на этот момент дом был в собственности менее 3 лет .правильно ли это или нет?

Договор долевого участия в строительстве жилого дома был заключен в апреле 2011 года. Акт приема-передачи квартиры был подписан в декабре 2012 года. С какого момента я имею право на имущественный налоговый вычет? Могу ли я претендовать на возврат НДФЛ за 2011 год?

Оформили договор купли продажи дачного участка. Деньги передал. С какого момента становлюсь собственником?

Вопрос относится к городу Тверь

Добрый день. По какой дате считается 3-х летний срок собственности на недвижимость? Акт приема передачи от застройщика 15 апреля. Св-во о гос регистрации 5 ноября. Спасибо.

Вопрос относится к городу Спб

квартира приобретена по переуступке, акт приёмки подписан 10 июня 2014 года. В собственность вступила 27 августа 2014 года. Послу подписания договора на обслуживания УК выставила счёт с долгом в 10 тыс. руб. правомерно ли это? С какого момента наступает обязанность по уплате коммунальных услуг.

Вопрос относится к городу Ростов-на-Дону

срок приобретения недвижимости идёт с момента заключения договора купли-продажи или с момента получения свидетельства о регистрации

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент перехода права собственности в таком случае, как приобретение права собственности на основании договора. К числу договоров, влекущих переход права собственности, относятся как возмездные (например, купля-продажа, мена, рента), так и безвозмездные (например, дарение).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК). Не исключено также возникновение права собственности на основании смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК). Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Условие о переходе права собственности на имущество может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК) или в соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК).

2. Общим правилом, которое закрепляет комментируемая статья, является переход права собственности на имущество к приобретателю по договору с момента передачи вещи. Данное правило имеет огромное значение для гражданского оборота, поскольку до указанного момента право собственности за отчуждателем вещи сохраняется. Это лицо при заключении договора приобретает лишь обязанность передать вещь. Так, в соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам договор считается заключенным с момента передачи имущества.

Поскольку с момента заключения консенсуального договора о передаче имущества в собственность до момента такой передачи право собственности сохраняется за отчуждателем, то на такое имущество может быть обращено взыскание по его обязательствам.

Действие правила о переходе права собственности с момента передачи имущества проявляется также в ситуации, когда продавец вещи заключил договор о передаче имущества в собственность одновременно с несколькими лицами. Право собственности возникнет лишь у того, кому имущество будет передано. Неисполнение обязанности по передаче имущества порождает право покупателя отказаться от исполнения договора. Кроме того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Состоявшаяся во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него риска случайной гибели имущества (ст. 211 ГК) и возложение бремени собственника (ст. 210 ГК).

3. Исключения из общего правила, установленного в п. 1 комментируемой статьи, могут быть предусмотрены прежде всего самим договором между сторонами, поскольку указанная норма является диспозитивной.

Это возможно, например, в соответствии со ст. 491 ГК РФ, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. В таком случае покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иначе, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Правило о сохранении (резервировании) права собственности представляет собой одну из гарантий имущественного интереса продавца.

Читайте так же:  Приказ минобрнауки рф 115

4. Кроме того, отступления от правила о переходе права собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи могут быть предусмотрены законом. Примером тому может служить п. 2 комментируемой статьи, в соответствии с которым право собственности возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок такой регистрации определяется Законом о регистрации недвижимости. Специальные нормы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество содержатся в ст. 551 ГК РФ. Поэтому во всех случаях, когда стороны договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество на тех или иных условиях, желают достичь необходимого правового эффекта, им следует также позаботиться о выполнении требования о государственной регистрации перехода права собственности. Это может касаться, например, супругов, заключивших брачный договор, содержащий условия о передаче недвижимости, относящейся к общей совместной собственности, в собственность одного из них.

Комментируемое правило о переходе права собственности на недвижимость по договору с момента государственной регистрации перехода права содержит исключение — иное может быть предусмотрено законом.

5. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ п. 2 комментируемой статьи был дополнен абзацем, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Это правило подтверждает презумпцию достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащуюся в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Таким образом, если при приобретении добросовестным приобретателем недвижимости у неуправомоченного отчуждателя произведена государственная регистрация возникновения права собственности, то такое право признается существующим, пока оно не оспорено собственником. В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вместе с тем применение абз. 2 комментируемой статьи возможно лишь в том случае, если фактически передача недвижимости приобретателю состоялась. Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании данного абзаца, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался. Между предпринимателем и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта, право собственности на которое было зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней. Впоследствии договор купли-продажи (первоначальный) был признан недействительным. Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены (второго договора, повлекшего переход права собственности к организации). Суд поддержал доводы предпринимателя .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к статье 223 Гражданского Кодекса РФ

1. Одним из самых типичных производных оснований приобретения права собственности является передача вещи по договору о ее отчуждении (традиция). Субъектом, в лице которого возникает право собственности в указанный момент, является сторона договора. Пункт 1 комментируемой статьи указывает на момент, с которого по общему правилу возникает право собственности у приобретателя вещи по договору. Комментируемая статья прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако она устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является отчуждение вещи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).

Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств. Однако, если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно, выделяют систему консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), систему традиции и систему регистрации (переход права собственности в момент регистрации). Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец предполагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 223 ГК).

О понятии передачи вещи см. коммент. к ст. 224 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи установлены особенности возникновения права собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Данное правило имеет весьма важные практические последствия. Так, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.

3. В 2004 г. комментируемая статья получила важное уточнение: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Подробнее об этом см. коммент. к ст. ст. 234, 302 ГК.

4. Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. Нередко, однако, его ограничивают указанием на то, что с переходом права собственности, как правило, связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта, что, конечно, правильно, но значение определения момента перехода права собственности этим не исчерпывается. Прежде всего, установление момента перехода права собственности важно для самих участников договора, для определения того, какой из сторон в данный момент принадлежат правомочия собственника. Но поскольку право собственности — вещное право и относится к абсолютным правам, противопоставляемым всем третьим лицам, то и для последних имеет значение точное определение, какая из сторон — продавец или покупатель — является собственником данного объекта.

В этом плане интерес имеется у кредиторов, а также у государства в лице налоговых органов в случаях обращения взыскания на имущество, так как вещественный состав имущественной массы должника определяется с учетом момента перехода права собственности по заключенным отчуждательным сделкам. В настоящее время это особенно важно в случаях ликвидации юридического лица, при определении конкурсной массы объявленного несостоятельным (банкротом) субъекта предпринимательской деятельности.

Легитимация истца по виндикационному иску (как правило) и по обязательственному иску из причинения вреда требует определения момента перехода права собственности, если данная вещь стала предметом купли-продажи, мены или иной отчуждательной сделки, поскольку тот и другой иск вправе предъявлять по общему правилу собственник вещи.

Можно указать и ряд других отношений, в связи с которыми неизбежно определение субъекта права собственности на вещь, ставшую предметом сделки о ее отчуждении: определение наследственной массы, иск об исключении имущества из описи, определение субъекта страхового интереса, имеющего право на страховое возмещение, и др. (см.: Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору // Правоведение. 2000. N 3. С. 121 — 132).