Платный договор ренты

Конспекты юриста

Договор ренты (ДР) – соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты – рентный кредитор) передает другой стороне (плательщику ренты – рентный должник) определенное имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенные денежные суммы (рентные платежи) либо предоставлять ему содержание в иной форме.

Термин «рента» может пониматься в 2 значениях:

  • 1. В широком (экономическом) смысле – рента – это любой постоянный доход от размещенного капитала или иного имущества.
  • 2. В узком (юридическом) смысле – рента – вид гражданского правоотношения в форме обязательства, в силу которого производится постоянные платежи или иное периодическое содержание при условии предоставления имущества.

Нормы главы 33 ГК закрепляют 2 основных вида ДР:

  • 1. Договор постоянной ренты.
  • 2. Договор пожизненной ренты. Его разновидность: договор пожизненного содержания с иждивением.

Общий правовой смысл любого вида ДР – предоставление постоянного содержания в замен предоставленного в собственность имущества. Предметом договора ренты может быть любое имущество – как правило, это вещи: движимые или недвижимые, но всегда непотребляемые и индивидуально – определенные. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением может предоставляться только недвижимое имущество. Имущественные права и доли в праве общей собственности не могут быть предметом ДР.

Передача имущества под выплату ренты может производиться как на безвозмездной основе, так и на возмездной, поэтому различают ренту платную и бесплатную. Это при том, что ДР – всегда возмездный договор. Платная рента – имущество передается плательщику ренты в собственность, а тот уплачивает сумму покупной цены. Поэтому в этом случае к отношениям сторон применяются правила ДКП, в части не противоречащей сущности ренты и положениям главы 33 ГК (получатель ренты выступает как покупатель). Когда рента бесплатная и весь объем обязанности плательщика ренты сводится только к рентным платежам, то к отношениям сторонам применяются правила договора дарения.

Условия по передаче имущества на платной или бесплатной основе считается существенным. Рентные платежи, как правило, денежные суммы, при этом договором постоянной ренты может быть предусмотрено предоставление содержания в виде услуг, стоимость которых засчитывается в счет рентных платежей. По договору пожизненной ренты только денежная форма, по договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты предоставляет получателю ренты пожизненное содержание в виде обеспечения его потребностей в жилье, питание, одежде, уходе. Но при этом, таким договором возможно предусмотреть предоставление содержания и в денежной форме.

Платный договор ренты

Одним из видов распоряжения имуществом является рента.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество (чаще всего- недвижимость, жилье), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В соответствии со ст. 538 Гражданского кодекса РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Таким образом, условно говоря, ренту можно разделить на «платную» (когда имущество передается за деньги) и «бесплатную» (когда имущество передается бесплатно).

Рассмотрим сделку, где имущество под выплату ренты передается бесплатно.

Является ли такая сделка безвозмездной?

Понимание этого вопроса важно для целей разрешения семейных споров, а именно- для раздела имущества супругов.

В соответствии с положениями с. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Такое имущество разделу не подлежит и остается собственностью того из супругов (бывших супругов), кому оно досталось изначально.

Таким образом, если человек приобрел квартиру хоть и в браке, но по договору ренты с бесплатным отчуждением имущества- считается приобретшим ее по безвозмездной сделке? Значит, такое имущество разделу не подлежит?

Но вот в чем дело — гражданин, приобретший, допустим, квартиру по договору бесплатной ренты- обязан вносить установленные договором (законом) рентные платежи. Эти платежи по смыслу семейного законодательства вносятся за счет общих доходов супругов. Платежи вносятся годами, могут достичь серьезной суммы. Как эти потраченные деньги отражаются на режиме общего имущества?

Итак, следует ответить на вопрос:

«Если квартира приобретена по бесплатной ренте в период брака, но за счет общих доходов вносились рентные платежи, является ли такая квартира общим имуществом и подлежит ли она разделу между супругами в случае предъявления такого требования?

Является ли такая квартира общей, если имущество передано бесплатно и ни одного платежа внесено не было?»

Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении относится не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества, подразумевая включение в договор соответствующих условий.

Например-пре передаче имущества за плату можно установить, что до внесения оплаты квартира не считается отчужденной, что невнесение платы (не рентных платежей!) влечет за собой расторжение договора, что невозможно при передаче имущества бесплатно.

Какая сделка является безвозмездной?

На этот вопрос отвечает Гражданский кодекс, в п. 2 ст. 423 которого сказано — безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Рентополучатель предоставляет рентоплательщику квартиру бесплатно, при этом рентоплательщик обязуется периодически вносить установленные рентные платежи или иным образом содержать его.

Таким образом, договор «бесплатной» ренты не является безвозмездным уже в момент его заключения, независимо от того, вносились ли рентные платежи.

Соответственно, такое имущество, будучи приобретенным в браке (пусть даже «бесплатно»), является общей собственностью супругов и подлежит разделу.

Указанная точка зрения подтверждается единообразной судебной практикой.

Определение Московского областного суда от 16.02.2012 по делу N 33- 4276/2012

Т.К. обратился в суд с иском к Т.Ю. о разделе совместно нажитого имущества, возмещении судебных расходов. В обоснование заявленных требований указал, что в период брака с ответчиком спорная квартира была приобретена на имя ответчицы по условиям договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного между Т.Ю. и А.М. Считает, что доля спорной квартиры является его собственностью, что согласуется с законным режимом имущества супругов.

Ответчица и ее представитель в удовлетворении иска возражали, считают, что спорная квартира передавалась ответчику безвозмездно, поэтому в данном случае применим п. 1 ст. 36 СК РФ.

Исковые требования в части раздела совместно нажитого имущества правомерно удовлетворены, поскольку расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2012 по делу N 11-19137

В удовлетворении иска о прекращении права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета отказано правомерно, так как жилое помещение является совместной собственностью супругов, поскольку договор пожизненного содержания с иждивением между истцом и лицом был заключен в период брака с ответчиком

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за первый квартал 2004 года (по гражданским делам), утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 года, договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.

Таким образом, утверждение о том, что договор пожизненного содержания с иждивением является безвозмездным, не обосновано и противоречит условиям указанного договора. Письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.2013 N 20- 14/[email protected]

«О рассмотрении обращения»

Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве (далее — Управление) рассмотрело интернет-обращение от 30.10.2013, поступившее из ФНС России, и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом в пункте 1 статьи 585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Читайте так же:  Патент прекращение действия

Договор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо предоставления средств на содержание в иной форме.

Пунктом 2 статьи 585 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже ГК РФ, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Таким образом, правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.

Из вышеизложенного следует, что договор ренты — это самостоятельный имеющий свои особенности вид договора. Полученное по договору ренты имущество, в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. Вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения договора.

Особенности заключения договора пожизненной ренты на квартиру между родственниками: кто может быть получателем ренты, размер ее платежей

Договор ренты – наиболее приемлемая форма передачи квартиры родственнику. Однако такая сделка может заключаться с посторонними людьми и даже государственными социальными структурами.

Рентополучатели – чаще всего престарелые одинокие люди, нуждающиеся в уходе.

Оставаясь жить в своей квартире, они обеспечивают себе помощь до самой смерти в виде ежемесячных платежей. Затем квартира переходит в полную собственность плательщика.

Разновидности договора

Рента – денежная сумма или ее эквивалент в натуральной форме, которая выплачивается одной стороной другому лицу за имущество.

Регулируется данный вид гражданских сделок 583-й статьей ГК РФ. Согласно ей, рента является доходом, которым можно получить без ведения хозяйственной деятельности. Получать ее можно с земли, недвижимого или движимого имущества или капитала.

Передача прав на квартиру в обмен на получение регулярного платежа оформляется письменным договором.

Он, по сути, похож на сделку купли-продажи жилья, но имеет некоторые отличия:

  1. Платеж за квартиру выплачивает не одноразово, а частями в течение указанного в договоре срока.
  2. Рентополучатель сохраняет определенные права на квартиру, которая является залогом получения платежа.
  3. Право собственности получает плательщик.
  4. Рента бывает бесплатной и платной. Возмездная (платная) рента имеет свои особенности:
  5. Кроме регулярных платежей, новый собственник выплачивает фиксированную сумму после заключения сделки.
  6. Установлен минимальный размер платежа – 1 МРОТ.
  7. В случае гибели квартиры ответственность несет получатель платежей.
  8. Сумма выкупа ренты рассчитывается, исходя из общей суммы платежей в течение года.
  9. Безвозмездная сделка допускает возможность расторжения ее рентополучателем, если плательщик нарушает существенные условия.

Кроме того, она может быть постоянной или пожизненной.

Разновидностью ренты можно считать пожизненное содержание с иждивением. Здесь вместо платежей практикуется материальное обеспечение рентополучателя: оплата комуслуг, приобретение продуктов питания, лекарств, организация отдыха и лечения.

Пожизненная рента прекращает свое действие после смерти владельца квартиры, а ее получателями могут быть только физлица. Платежи осуществляются деньгами.

Особенности договора, заключаемого между родственниками

Договор пожизненной ренты на квартиру может заключаться между чужими людьми, однако чаще всего заключение такой сделки практикуют близкие родственники.

Это делается, чтобы предоставить гарантии обеим сторонам:

  1. Рентополучатель – собственник квартиры – будет ежемесячно получать конкретную сумму денег.
  2. Кроме того, продать или обменять квартиру без его согласия плательщик не сможет. Рента с иждивением вообще предполагает полный уход за получателем ренты.
  3. Плательщик вступает в права на квартиру после смерти владельца, а на время его жизни на недвижимость накладывается обременение. Следовательно, заключение пожизненного обеспечения гарантирует, что жилье достанется ему в любом случае в независимости от того, сколько наследников будут претендовать на квартиру.

От стоимости квартиры, которая прописана в договоре, в пользу государства выплачивается пошлина 0,3%. Она может быть не меньше 300 рублей и выше 20000 рублей.

Получателями могут быть и несколько человек, и третье лицо. Например, имея квартиру, дети хотят обеспечить уход в старости своей матери, которая проживает в другой стране.

Рентные платежи могут получать одинокие пожилые супруги. Однако норма о мининмальном размере платежа действует и в этом случае — каждому получателю придется ежемесячно выплачивать не менее 1 МРОТ.

Платежи по договору и его безвозмездная форма

Платная форма договора имеет свои особенности:

  1. Плата берется исключительно в денежном эквиваленте.
  2. Размер платежа – не менее 1 МРОТ. С течением времени платеж обязательно индексируется.
  3. Регулярность выплат чаще всего ежемесячная, но в договоре может быть указано иное.
  4. Кроме регулярного платежа выплачивается определенная сумма, указываемая в договоре.

Безвозмездная форма сделки оформляется аналогично договору дарения квартиры, но имеет нюансы:

  1. Кроме регулярных взносов рентодатель не выплачивает фиксированной твердой суммы после оформления договора.
  2. Платежи не могут выплачиваться в натуральной форме.

Нюансы при составлении текста

Составляя договор, стоит учитывать некоторые нюансы:

  1. Минимальный размер регулярного платежа. Юридическая неграмотность престарелых собственников жилья может сыграть с ними злую шутку: установленный минимальный размер ренты – 1 МРОТ. Но этот показатель даже не дотягивает до регионального прожиточного минимума. Поэтому надо четко указать ежемесячную сумму и необходимость ее индексации по росту инфляции.
  2. Дееспособность рентополучателя. Перед заключением договора стоит обратиться в лечебную службу для установления дееспособности получателя ренты. Поскольку судебное признание договора недействительным чаще всего случается из-за установления факта недееспособности собственника в момент подписания документа. Позаботиться об этом должен плательщик.
  3. Процедура выкупа ренты и порядок возврата квартиры.
  4. Срок действия соглашения и порядок перехода прав на квартиру новому собственнику.

Налогообложение сделки между родственниками

С полученной прибыли, возникающей после получения в собственность квартиры, плательщик по общему правилу должен уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости недвижимости, которая будет прописана в договоре.

Но, если стороны приходятся друг другу близкими родственниками и/или членами семьи, рентодатель освобождается от налогообложения.

Согласно Семейному кодексу, родственниками признаются:

  • дети;
  • супруги;
  • родители;
  • усыновленные дети;
  • внуки,
  • дедушки;
  • бабушки;
  • полнородные и нет братья и сестры.

Хотя полученная квартира не является доходом в прямом смысле слова, рентный платеж – прямая прибыть рентополучателя. Этот доход будет облагаться по ставке 13% (НДФЛ).

Договор выгоден обеим его сторонам: рентополучатель остается жить в личной квартире, получает неплохую прибавку к пенсии, а плательщик за достаточно умеренную сумму может через несколько лет (после смерти владельца) обзавестись новым жильем.

Но и рисков немало: рентополучатель может потребовать расторжения сделки, ссылаясь на нарушение условий договора.

Видео: Что такое сделка ренты и ее формы

В видеосюжете разбираются нюансы договора ренты и рассказывается о предусмотренных законом ее формах.

Объясняется, какими права и обязанности накладываются на стороны данного соглашения, в каких случаях выгодно составлять такой договор, какие сложности и проблемы могут возникнуть в процессе действия договора пожизненной ренты.

Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость — несоблюдение требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты (ст. 165 ГК РФ). Выплата сумм или предоставление содержания в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. В отсутствие специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно (хотя и не безвозмездно) (примерную форму договора ренты см. в Прил. 4).

Правила о купле-продаже (в случае платного договора ренты) и дарении (в случае бесплатного договора ренты) применяются к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате лишь субсидиарно и постольку, поскольку они не противоречат правилам гл. 33 ГК РФ и существу ренты.

Так, например, в силу того что договор ренты является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ), к платному договору ренты не применимы правила купли-продажи о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ).

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и, в случае платного договора ренты, уплаты цены за недвижимость. Следует обратить внимание, что п. 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга. Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего плательщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должника в обязательстве по выплате ренты.

Осуществление получателем ренты права залога на переданную по договору ренты недвижимость регулируется правилами Федерального закона об ипотеке и § 3 гл. 23 ГК РФ.

Читайте так же:  Развод банковская карта

Дешёвых квартир со старушкой в придачу больше не будет

20% рыночной цены недвижимости — тот минимум, который должен получить владелец жилья по договору пожизненной ренты

Фото из открытых источников

Минюст предлагает установить имущественный ценз для желающих взять старика на содержание в обмен на его жилплощадь. Кроме того, «пропуск в ренту» получат только частные лица и НКО, а коммерсантов оставят за бортом.

Сразу оговоримся, речь идёт только о возмездных договорах, когда в соглашении сторон прямо указывается о необходимости уплатить вперёд «рантье» некую сумму за передаваемое жильё. Сейчас закон никак не регламентирует размер этого взноса, не объясняет, как он может соотноситься со стоимостью недвижимости. Иными словами, договор может содержать любую сумму, хоть сто рублей.

Защита «слабой» стороны

Рентополучателями, как правило, являются престарелые одинокие люди, нуждающиеся в уходе. За то, что квартира пожилого человека после его смерти достанется рентодателю, тот раз в месяц выплачивает ему определённую сумму, может помогать с уборкой, покупать продукты и так далее — главное, всё это обозначить в договоре ренты.

Однако минимальные размеры ежемесячной суммы установлены только для случаев, когда договором не предусмотрены ещё какие-либо платежи за квартиру. Тогда объём ежемесячного «пожизненного» содержания составляет два прожиточных минимума (к примеру, один прожиточный минимум для пенсионеров в Москве — 10 823 рубля).

Такие выплаты зачастую не под силу большинству желающих заключить договор ренты, и тогда они идут на хитрость. Одинокой старушке предлагается войти в финансовое положение «хорошего» человека и заключить с ним возмездный договор за символическую плату, то есть получить за свою квартиру, скажем, тысячу рублей. В этом случае ежемесячная рента может быть любой. Зачастую этим пользуются мошенники, которые вместо достойной заботы превращают последние годы жизни пожилого человека в ад, платя рентополучателю гроши и не выполняя свои обязанности по уходу.

На языке юристов российские дедушки и бабушки именуются «слабой стороной договора». По словам адвоката Андрея Конычева, уровень правовой грамотности наших пенсионеров крайне низок. Они зачастую просто не знают, куда им обращаться за защитой.

Ситуация в определённый момент стала критической, что вылилось в конкретное поручение президента Правительству разработать меры защиты стариков. Минюсту понадобилось два года, чтобы подготовить столь необходимый законопроект.

Документ, в частности, предлагает установить планку для платных договоров пожизненной ренты: первоначальный взнос должен быть не менее 20 процентов от кадастровой стоимости (или рыночной цены) недвижимости. Эта мера призвана отсечь несостоятельных опекунов, которые не в состоянии содержать старика, но не прочь завладеть его квартирой.

На нулевых чтениях законопроекта, организованных Общественной палатой РФ в пресс-центре «Парламентской газеты», представитель Минюста, замдиректора Департамента экономического законодательства Денис Новак пояснил суть нововведений. «По нашим расчётам, 20 процентов от кадастровой стоимости квартиры в среднем соответствует размеру первого ипотечного взноса», — сказал он. Кроме того, в ведомстве полагают, что плательщиком ренты могут быть только физлица или некоммерческие организации. Предложение обусловлено тем, что Минюст не уполномочен контролировать бизнес и, опасаясь злоупотреблений со стороны предпринимателей, выбросил его из круга рентных отношений.

Правда, как контролировать НКО, там тоже не представляют. «Это будет общий контроль, для отчётности», — признался Новак.

Рента дороже ипотеки

Члены Общественной палаты опасаются, что новые требования ставят под угрозу существование самого института ренты. Экономическая выгода от заключения рентных соглашений в небольших провинциальных городах почти отсутствует. Квартиры там стоят 500-600 тысяч рублей. С учётом 20-процентного взноса по платному договору пожизненного содержания цена жилья в глубинке становится запредельной. Потенциальному приобретателю квадратных метров легче пойти в банк и взять ипотеку, чтобы получить квартиру сразу без дополнительных обременений в виде старика или старушки.

Какова будет альтернатива у пожилого собственника жилья, к которому теперь, как к Чебурашке, никто не захочет подойти?

Дополнительные барьеры снизят активность в сфере рентных отношений, убеждена председатель Комиссии Общественной палаты по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева. Она напомнила, что раньше ежемесячный рентный платёж был привязан к МРОТ и долгое время составлял всего 100 рублей. В 2012 году за основу выплаты взяли прожиточный минимум.

«Как только законодателем был повышен размер платежей, причитающихся рентополучателю, так договоров стало меньше», — констатировала она. Если в 2012 году количество рентных соглашений в стране приближалось к 20 тысячам, то уже в следующем году нотариусы заверили только 7121 документ.

Рынок не может без конкуренции

«Нельзя говорить о финансовом продукте, а это финансовый продукт без знания позиции и участия Центрального банка и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию, — уверен член Общественной палаты Леонид Шафиров. — Обратная ипотека, когда банки в рассрочку фактически приобретают недвижимость у владельца, очень распространена во всём мире».

По мнению эксперта, если мы хотим, чтобы пожилые люди имели возможность заключать рентные договоры на выгодных условиях, этот рынок должен быть высококонкурентным, с конкретными требованиями к субъектам. Начиная от уставного капитала, страхования и компенсационного фонда, то есть того, что уже сделано для дольщиков.

«У НКО нет доступа к финансовым ресурсам, они нищие, — сокрушается Шафиров. — Привлекать к этому вопросу нужно тех, кто имеет деньги, кто может обеспечить пенсионерам достойное содержание».

Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге действуют городские программы пожизненной ренты. Являясь, по сути, монополистами, госорганизации сами устанавливают цены и условия, поэтому они не столь привлекательны, как могли бы быть. В столице, например, после заключения договора гражданину гарантируется плата за передачу жилого помещения в размере трёх процентов от рыночной стоимости. В городе на Неве единовременная выплата составляет 10 процентов от рыночной стоимости переданной государству квартиры, правда, участвовать в программе могут пенсионеры не с 65, а с 75 лет.

В профильном думском комитете законопроект Минюста ещё не рассматривался, но депутаты отмечают актуальность документа. По словам зампреда Комитета Госдумы по законодательству и госстроительству Рафаэля Марданшина, рентные отношения давно следовало урегулировать, чтобы исключить злоупотребления. «Однако надо тщательно обдумать размер взноса по договору возмездной ренты: всё же 20 процентов от стоимости жилья — это много, — пояснил депутат «Парламентской газете». — Для того чтобы договоры пожизненного содержания были доступны большему числу россиян, вероятно, следовало бы ограничиться 15-процентным взносом».

Съешь свой кирпич

Возможность получать пожизненную ренту с собственного жилья есть во многих странах Европы и США. Учитывая высокую социальную значимость таких проектов, они, как правило, контролируются государством.

За рубежом пенсионер, как и любой человек, может получить кредит в банке, заложив своё жильё. Такой заём ещё называют обратной ипотекой.

Первый обратный ипотечный договор был заключён в 1961 году в Портленде (штат Мэн, США). Сегодня обратная ипотека — важная часть пенсионной системы за океаном. Платежи, получаемые по этой программе пожилыми людьми от банков, не облагаются налогами.

Популярную схему залога недвижимости назвали Eat your brick, или «Съешь свой кирпич», так как человек, фактически продавший собственный дом банку, в буквальном смысле проедает свои квадратные метры. Средний размер такого кредита — около 200 тысяч долларов, что даёт возможность американским пенсионерам действительно достойно встретить старость.

Несмотря на то что программа развивается силами рыночных кредиторов, государство контролирует процентные ставки по обратной ипотеке. Кроме того, правительство поддерживает этот рынок через механизмы страхования и госгарантии.

Сегодня, по разным данным, в США «проедают свои кирпичи» от 3 до 5 процентов от числа всех пожилых людей, или примерно пятая часть пенсионеров, которым доступно участие в программе.

В Европе обратной ипотекой чаще занимаются не банки, а инвестиционные компании. Кроме того, там, как и в России, можно приобрести жильё по цене значительно ниже рыночной, но с условием, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.

Особенно этот вид сделок распространён в Италии — стране, лидирующей в Евросоюзе по числу людей старшего поколения. Около 85 процентов жителей Апеннинского полуострова в возрасте старше 65 лет владеют собственной недвижимостью. При этом наличных средств им зачастую не хватает, что заставляет итальянских пенсионеров использовать своё жильё как актив, позволяющий получать дополнительный доход и не менять своих привычек и места жительства.

Рента — денежная сумма или её эквивалент в натуральной форме, которая выплачивается одной стороной другому лицу за имущество.

Возмездная форма договора подразумевает выплаты исключительно в денежном эквиваленте. Кроме регулярных платежей, также предусмотрена и обязательная первоначальная сумма, указываемая в договоре.

Безвозмездная форма договора не требует обязательной выплаты в виде фиксированной суммы, однако к ежемесячным платежам существуют строгие правила. Объём пожизненного содержания с иждивением не может быть ниже двух прожиточных минимумов.

Наталья Иванова

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Раньше можно было сделать договор новации.
Сейчас — только путем расторжения договора ренты.

Наталья огромное спасибо.

Если бабушка собралась забрать с собой клиентку то это плохо ;))). Ну а кроме шуток, вопрос то в чем ? Как сделать дог ренты — это к нотариусу (договор ренты в обязательном порядке должен быть нотариальным)

Договор ренты с бабушкой заключен.Вопрос в том можно продать квартиру и бабушку забрать с собой .

Читайте так же:  В какой суд подается заявление на банк

Участник программы «‎Работаю честно»

У нотариуса делаете договор выкупа ренты. Не все делают, но найти можно.

Добрый день бабушка согласна дать согласие на продажу квартиры.Как вообще это делается я с этим не сталкивалась.

Участник программы «‎Работаю честно»

Обзвоните нотариусов, найдите тех, кто делает такой договор, приходите к нему, он говорит, какие документу ему нужны для сделки, и все, ничего необычного. Единственный минус — стоимость договора.

В Москве делали у Федорченко.

Участник программы «‎Работаю честно»

Продаете квартиру так же как и обычно, разница в оформлении, обязателен нотариус, я делал через Махонину, заключается договор купли продажи с одновременным расторжением договора ренты. Единственное условие — бабушку надо прописать в обязательном порядке в покупаемую квартиру. Затратно очень только, у меня был договор по полной стоимости за 8,3 млн, махонина взяла за услуги вместе с регистрацией около 100 т.р.

Максим спасибо огромное.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну и ценник у Махониной. значит мы еще дешево сделали ))

Что такое договор Ренты

Договор ренты составляют с целью передачи имущества в собственность другому лицу на условиях последовательного возмещения суммы ее стоимости. Стоимость возмещается в денежной или другой форме, указанной в документе с установленной периодичностью. По договору плательщик может оплачивать коммунальные платежи собственника квартиры, обеспечивать его продуктами питания, оплачивать ежедневный уход или использовать другую форму передачи средств, которая отображена в соглашении.

Особенности договора ренты

Чаще всего возможностью передачи недвижимости на особых условиях пользуются пожилые люди, которым требуется постоянный уход и своевременная оплата коммунальных платежей. В качестве передаваемого имущества используется квартира или жилой дом. Имущество может быть передано в собственность как сразу после оформления и подписания документа, так и в срок, согласованный участниками соглашения. Крайним сроком передачи жилья является смерть собственника. На период выплаты средств владелец недвижимости может проживать и быть прописанным в ней.

Преимущества передачи имущества

Для владельца имущества этот способ передачи квартиры, дома в собственность может стать постоянным источником необходимого для проживания дохода. Условием заключения сделки в может быть полное содержание получателя в виде организации регулярных денежных выплат, покупки дорогих лекарств, оплаты работы сиделки, домработницы. Расчет производится в течение согласованного периода или пожизненно. При этом собственник может продолжать пользоваться имуществом в пределах условий договора ренты.

Составление договора ренты

Заключать соглашение требуется в присутствии нотариуса. После согласования всех условий документ подписывает получатель, плательщик и нотариус, работающий по месту нахождения передаваемого имущества. Далее, производится государственная регистрация перехода прав собственности к плательщику. На недвижимость накладывается обременение в пользу нового собственника.

Заключают договора ренты двух типов: постоянный и пожизненный.

О пожизненной передаче недвижимости:

  1. Документ действует в течение жизни получателя.
  2. В качестве получателя может выступать только физическое лицо.
  3. Обязательства, взятые на себя плательщиком, считаются выполненными после смерти всех получателей.
  4. Действие договора не распространяется на наследников сторон.
  5. Выплаты владелец имущества может получать в течение всей своей жизни или жизни человека, который указан им в договоре.
  6. Стороны вправе оформить документ в пользу нескольких получателей, доли которых должны быть прописаны в договоре.
  7. Выплата может выражаться в деньгах и перечисляться получателю до конца его жизни. Заменить деньги имуществом нельзя.

Договор может заключаться с иждивением. В этом случае получатель передает имущество в собственность плательщику на условиях его пожизненного содержания или иного лица, которое будет указано в документе. После смерти получателя обязательства по выплате снимаются.

Чаще всего в обязанности рентоплательщика входит:

  • Покупка продуктов питания, одежды.
  • Постоянный уход за получателем.
  • Оплата коммунальных платежей.
  • Покрытие затрат на предоставление необходимых услуг.

При нарушении условий соглашения плательщиком вторая сторона имеет право расторгнуть договор в удобное для него время. По договоренности пожизненное содержание может быть заменено на регулярную выплату денежных средств в течение всей жизни рентополучателя. Такой договор всегда предусматривает наложение обременения на передаваемое в собственность имущество.

Особенности обременения

При отчуждении обремененного имущества обязательства плательщика переходят к новому владельцу. Например, плательщик продал квартиру до окончания срока действия договора. Новый владелец будет обязан соблюдать условия, прописанные в договоре, который был заключен с прежним владельцем и рентополучателем. Если новый владелец имущества откажется от выполнения обязательств, предусмотренных соглашением, то ответственность ложится как на прежнего рентоплательщика, так и нынешнего.

Такие договора дают неплохие преимущества как плательщику, так и получателю. Первый имеет возможность на выгодных условиях приобрести жилье, а второй обеспечить себе достойную жизнь благодаря пожизненному денежному содержанию и постоянному уходу.

Передача имущества на постоянной основе:

  1. Обязательства по договору наследуются. После смерти рентополучателя выплаты станут получать его наследники.
  2. Плательщик может заменить передачу средств на оплату оказанных получателю услуг или передачу вещей, стоимость которых соответствует сумме, указанной в соглашении.
  3. Выплаты по договору может получать третье лицо по согласованию сторон.
  4. В случае порчи переданного имущества плательщик имеет право уменьшить сумму выплаты или расторгнуть договор.
  5. Заключать соглашение могут как физические, так и юридические лица.
  6. Получателем может юридическое лицо, если его деятельность не связана с предпринимательством.
  7. Плательщик имеет право выкупить имущество, тем самым сложив с себя обязательства по регулярной выплате средств. Это условие обязательно прописывают в договоре.

В любом договоре должны быть указы сведения о том, как будет передано отчуждаемое имущество. Существует платный и бесплатный вариант. Платный вариант предполагает выплату в виде передачи средств в размере общей стоимости имущества. В этом случае стороны договора дополнительно оформляют документ купли-продажи. Бесплатный вариант заключается в регулярной выплате с использованием различных форм расчета, кроме денежной.

Соглашение оформляется с передачей имущества по договору дарения. При заключении договора стороны могут обсудить и принять любую форму рентных платежей независимо от того, каким способом будет передаваться право на недвижимость.
После подписания соглашения рентоплательщик берет на себя финансовые обязательства и несет ответственность за выполнение определенных документом задач. В случае нарушения условий договора на рентоплательщика накладывается штраф в размере, предусмотренном статьей 395 ГК РФ.

Необходимые документы

Для заключения соглашения сторонам потребуются паспорта. Собственнику имущества нужно взять справку в БТИ по форме 11-а, а также представить технический паспорт и документ о регистрации права собственности.
Для регистрации сделки в Росреестре потребуется написать заявление по установленной форме, представить оригинал и копию соглашения, ксерокопию акта приема помещения в эксплантацию, заверенную нотариусом или ответственным работником ЖКХ, квитанцию об оплате пошлины, справку из БТИ.

Страхование рисков

Стороны могут застраховаться от возможных рисков, связанных с платежеспособностью плательщика. Страховку можно оформить в банке или в любой финансовой организации, которая согласиться застраховать риски плательщика за определенную сумму. В случае возникновения проблем с выплатой организация, выдавшая страховку, полностью покроет расходы плательщика по договорным обязательствам. Сумму страховки определяют в процессе оформления договора с банком. Она зависит от уровня постоянного дохода рентоплательщика, срока действия страховки и прочих персональных факторов. Стоимость сообщают клиенту банка в процессе согласования условий договора.

После заключения договора страхования рисков между финансовой организаций и рентоплательщиков один экземпляр документа передается рентополучателю. Если плательщик перестал перечислять средства, то получатель может обратиться к гаранту с требованием покрыть сумму причитающейся выплаты.

Налогообложение

Если для придачи недвижимости выбран платный вариант с оформлением договора купли-продажи, то получатель должен будет заплатить единый налог на доходы физических лиц, единый размер которого установлен законодательством. Если квартира находится в собственности более трех лет, то единый налог можно будет вернуть через предоставления налоговой льготы на доходы физических лиц. При выборе бесплатного варианта передачи имущества налог платить не потребуется.

Можно сказать, что законодательством РФ предусмотрена максимальная защита прав получателей. Поэтому можно не бояться заключать такие договора для обеспечения достойных условий проживания.

Договор ренты. Что такое постоянная и пожизненная рента — видео:

Вопросы — Ответы

Какой статьей закона руководствоваться при оформлении договора ренты?

Правила заключения договора всех видов регулируется главой 33 Гражданского кодекса РФ. Обязанности сторон прописаны в статье 583 ГК РФ.

Как рентополучателю расторгнуть договор, если его не устраивает, как плательщик выполняет свои обязательства?

Расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Соглашение о расторжении договора должно оформляться в той же форме, в которой был создан утрачивающий свою силу документ.

Как узнать могу ли я передать квартиру в собственность по договору ренты?

Чтобы передать имущество в ренту, необходимо быть его владельцем. То есть вы не можете оформить договор на муниципальное жилье. Потребуется сначала приватизировать недвижимость и освободить ее от обременения.

Какую недвижимость можно передавать по договору ренты?

По договору ренты можно передать квартиру, дом, комнату или долю в праве. Вы можете использовать любое имущество, которое по закону принадлежит вам.

После расторжения договора нужно ли возвращать ренту?

Если договор был расторгнут по вине плательщика, то выплаченные средства не возвращают.

Уважаемые читатели!

Для Вас работает юридическая консультация. Звоните по бесплатным номерам ежедневно с 9.00 до 21.00:

Если есть своё мнение по статье — оставьте комментарий.