Требования законодательства к договору аренды жилого помещения

Вы не можете посетить текущую страницу по одной из причин:

  • просроченная закладка/избранное
  • РєСЌС€ РїРѕРёСЃРєРѕРІРѕР№ системы ссылается РЅР° несуществующий документ
  • неправильный адрес
  • Сѓ вас нет права доступа РЅР° эту страницу
  • Запрашиваемый ресурс РЅРµ найден.
  • Р’ процессе обработки вашего запроса произошла ошибка.

Пожалуйста, перейдите на одну из следующих страниц:

Договор найма жилого помещения.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая «излишки» жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40 Жилищного кодекса РСФСР).

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены — ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК). Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, — размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного м2 общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, — и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему «защитную» сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем — все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Понятие и содержание договора найма жилого помещения

В статье 671 ГК содержится общее понятие договора найма жилого помещения,

определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.

Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625) могут субсидиарно применяться

к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают

специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает

из существа жилищных правоотношений.

Содержание комментируемого договора составляет предоставление жилого

помещения (ст. 673) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678)

за плату (ст. 682 ГК).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 выделен особый договор

социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

Во-первых, предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения

расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального

использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной

жилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего

общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма,

которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года, жилые помещения, предоставляемые

гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору

найма. В соответствии со ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики

доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по

договору аренды, определяются Правительством РФ, правительствами республик

в составе РФ, а также органами государственного управления субъектов РФ.

Во-вторых, установлено равенство прав и обязанностей постоянно проживающих

вместе с нанимателем членов его семьи.

В-третьих, допускается замена нанимателя любым членом семьи как по их

требованию, так и в случае его выбытия из жилого помещения по любой причине.

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого

помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются

жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики,

Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются

к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Кодексе

случаях. Имеются в виду форма договора (ст. 674), сохранение договора найма

при смене собственника жилого помещения (ст. 675), обязанности нанимателя

жилого помещения (ст. 678), о временных жильцах (ст. 680), ремонт жилого помещения

(ст. 681), договор поднайма (пп. 1-3 ст. 685). Во-вторых, нормы главы 35 ГК

регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если

иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Фактически в Кодексе, как и в Законе об основах федеральной жилищной

политики, идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных

отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом

договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной

жилищной политики договором найма, а договор найма — договором аренды. Последний

определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору

и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную

плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется

использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную

плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает

соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю

и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как

правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет

право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо

от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению,

своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст.

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального

найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также

дает основание для вывода о том, что ст. 672 применяется ко всем заключенным

до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах

государственного и муниципального жилищного фонда.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое

лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное

образование, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц), а

в договоре социального найма — все названные субъекты за исключением граждан

Читайте так же:  Госпошлина за продление прав

и юридических лиц, основанных на частной форме собственности.

Нанимателем может быть только гражданин. Это прямо указано в п. 1 ст.

677 Кодекса. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только

по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для

проживания граждан. Поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя,

то есть передавать жилое помещение в пользование на основании договора жилищного

найма, он вправе, очевидно, предоставлять арендованное жилое помещение гражданам

лишь в безвозмездное пользование (ст. 680) или в поднаем (субаренду) (ст.

Применительно к аренде жилых помещений юридическими лицами сохраняет

свое значение ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики, согласно

которой не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного

и муниципального жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних

В статье 675 ГК содержится важное условие, обеспечивающее стабильность

и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том

числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной

собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма

жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре

(наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие

граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного

пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи,

по договору найма круг таких лиц не ограничен. Существует и еще одно важное

различие. В договоре социального найма все постоянно проживающие члены семьи

пользуются равными с нанимателем правами и несут равные обязанности, а совершеннолетние

члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам,

вытекающим из договора (ст. 53 ЖК). В то же время в договоре найма постоянно

проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.

В соответствии со ст. 677 ГК обязанности по договору найма, а также ответственность

за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающие условия

договора, несет сам наниматель. Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено,

что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой

соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем

должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями

и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора

при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане

на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только

с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих

на жилой площади лиц. Предоставление жилого помещения по договору найма не

обусловлено необходимостью соблюдать требования о норме жилой площади. В то

же время вселение других лиц в период действия договора допускается лишь при

условии соблюдения такой нормы (ст. 679 ГК). В настоящее время норма жилой

площади установлена в 12 м2 на одного человека (ст. 38 ЖК).

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно

проживающих лиц, а также соблюдать требования о норме жилой площади не распространяются

на случаи вселения несовершеннолетних детей.

В то же время при договоре социального жилищного найма для вселения других

лиц достаточно согласия всех постоянно проживающих на этой жилой площади лиц

(ст. 54 ЖК). При этом предусмотрено, что такое согласие должно быть выражено

в письменной форме. Применительно к договору найма письменной формы выражения

согласия не требуется.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних

постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель

и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п.

1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и

при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи

со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:

нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан,

а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения

может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. Обычно объектом договора

жилищного найма, как и договора социального жилищного найма, является отдельная

квартира. Однако допускается заключение договора и на часть квартиры, то есть

одну или несколько комнат в коммунальной квартире. В этом случае также должно

быть непременно соблюдено требование об изолированности жилого помещения.

Смежные жилые комнаты могут быть объектом только одного договора найма.

В качестве необходимого требования, предъявляемого к объекту договора

найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. В

ГК категория «пригодности» жилого помещения не раскрыта.

Жилищный кодекс РСФСР для разных ситуаций устанавливает различные требования,

которым должно соответствовать жилое помещение. Так, жилое помещение, предоставляемое

в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству — по

договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим

требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного

пункта (ст. 40 ЖК). В то же время при выселении граждан по основаниям ст.

95, 108 и др. ЖК с предоставлением другого помещения это помещение должно

отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным

для проживания (ст. 97 ЖК).

В статье 673 ГК речь идет лишь о пригодности жилого помещения, то есть

предъявляется минимум требований. Это означает, что объектом договора найма

может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только

санитарным и техническим требованиям, следовательно, такое, в котором возможно

проживание человека без угрозы для его здоровья. При определении пригодности

жилья исходят из строительных норм и правил, противопожарных и санитарных

требований. Например, жилые помещения не должны располагаться в подвальных

и полуподвальных (цокольных) этажах, высота от пола до потолка должна составлять

не менее 2,5 м , должно быть естественное освещение и т. п. Непригодность жилых

помещений может быть связана и с физическим износом дома, расположением жилых

помещений в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни зонах и т.

В п. 2 ст. 673 ГК впервые в законодательном порядке закреплено фактически

используемое нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах право пользоваться

обслуживающими более одной квартиры помещениями дома, механическим, электрическим,

санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

Автор: К. Балакин

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

В правовом обществе договор найма при аренде квартиры или комнаты вполне обыденное явление, однако в России оно пока еще не получило широкого распространения. Тем не менее правильно составленный договор позволяет избежать множества неприятных ситуаций. Об этом мы поговорили с юристом Татьяной Родыгиной.

Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика?

— Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ («Аренда»), а во втором случае — главой 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

Почему в России мало распространена практика заключения договоров?

— Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Думаю, среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, знакомые друзей, друзья знакомых, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Читайте так же:  Как подать в суд на телефонные звонки

Кому более выгоден договор?

— Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.

Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц. Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.

С чьей стороны больше встречается нарушений договора?

— Ввиду того, что я не изучала статистику по данному вопросу, судить об этом могу лишь исходя из собственного опыта работы юристом. Чаще ко мне обращаются собственники квартир (физические лица), столкнувшиеся с проблемой нарушения нанимателями условий договора об оплате. В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.

На какие пункты договора стоит обращать особое внимание обеим сторонам?

— Хочется особо выделить некоторые условия договора найма.

Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.

Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

— опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;

— порядок возмещения ущерба в случае его причинения;

— условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;

— условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.

Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.

Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.

Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.

Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?

— Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станет средством защиты интересов каждой из сторон.

Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?

— Сложности в данном случае заключаются в том, что собственник, владеющий долей квартиры, не может сдать ее внаем без согласия остальных собственников. Поэтому в договоре должны быть поставлены подписи всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние, то подписи их полномочных представителей — родителей. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них может предоставить нотариальную доверенность на свое имя или письменное согласие других собственников, оформленное нотариально.

Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или здесь есть нюансы?

— Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.

Как съемщику убедиться, что арендуемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?

— В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риэлторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы:

1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным.

2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).

3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.).

Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т.д.).

В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.

Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т.е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма?

— Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение.

Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату.

Вам нередко приходилось заниматься спорными делами, расскажите о каком-нибудь случае из практики?

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Читайте так же:  Приказ 200 мвд рб

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.